Kategori
KPR Perencanaan Keuangan

Suku Bunga Naik, Saatnya Pindahkan dan Takover KPR Ke Bank Lain?

Ketika suku bunga naik, cicilan tiba-tiba melonjak drastis! Pengeluaran pun bertambah. Apa yang harus dilakukan? Apakah ini saat tepat untuk takeover KPR?

“Aduhhh! Rasanya pengen deh takeover KPR rumah gue ke bank lain! Gilak angsurannya di bank yang sekarang naik gak kira-kira!”,

Siti merepet di suatu obrolan menuju Bandung. Siti, tentu saja bukan nama sebenarnya layaknya Mawar yang kerap dipakai sebagai nama samaran korban. #HalahGakPenting.

Jangan-jangan, lu yang lagi baca postingan ini adalah salah satu Siti di luar sana? Angsuran kredit pemilikan rumah alias KPR tiba-tiba melonjak tinggi!

Yang dulunya masih ke sisa Rp. 3-4 jutaan di akhir bulan tiba-tiba aja duit gak ada bekasnya. Semua dipake buat nyicil rumah. #GakHeran #TambahEngap 

Gue diundang sama CNBC Indonesia dan bahas tentang ini di acara #InvesTime CNBC Indonesia. Video singkat YouTubenya bisa kalian simak di marih:

Video singkat #InvestTime

Kalo pengen tahu artikel lengkap dan video penuh berdurasi sejam-nya bisa dibuka langsung webnya CNBC Indonesia.

Tulisan ini gue update di tengah-tengah pandemi Corona. Sudah beberapa tahun berlalu dari awal tulisan ini terbit. Kondisi suku bunga saat ini lagi berada di titik rendah karena upaya pemerintah menghadapi perlambatan ekonomi yang menimpa Indonesia. Kondisi ini juga dihadapi oleh negara-negara lain di dunia.

Sementara itu, buat kalian yang masih galau mau beli rumah tapi bingung gimana bayar DP-nya, baca dulu deh yang ini:

Baca juga: Pilihan-pilihan Kumpulin DP Rumah Idaman

Nah, postingan blog ini mau ngebahas lengkap apa yang gue obrolin bareng Mbak Maria, hostnya CNBS kemaren.

Seperti biasa, manteman bisa baca tulisan ini langsung dari atas sampai habis. Atau baca sesuai table of content di bawah ini:

Takeover KPR Ketika Bunga Naik

1. Tren Suku Bunga Naik dan Habisnya Periode Fix Rate Pendorong Utama Takeover KPR

Pernah ada yang kaget setengah mati tiba-tiba cicilan KPR bulan itu naik drastis? Apakah ada yang bisa dilakukan untuk cicilan rumah yang tiba-tiba naik ini? Ataukah kita harus pasrah bayar terus sampai habis?

Kan mayan ya duit selisih kenaikan cicilan KPR-nya bisa dipake buat belanja-belanja. Apalagi kalo buat belanja saham. 

Baca juga: Emak-emak Belanja Saham

Buat yang lagi bernafas dalam kubur indahnya KPR, ada yang namanya refinancing atau lazim disebut takeover KPR. Cicilan utang rumah yang sekarang bikin hidup terasa engap, bisa kalian pindahin ke bank lain.

Tentunya dengan harapan bunga dan biaya di bank lain akan lebih murah. Hasil akhirnya kan cicilan tiap bulannya bakalan lebih kecil. Jadi lebih lega dalam menjalani hidup.

Kenapa gitu? Stay tune di postingan ini. Bakalan panjang soalnya! 😛

Kembali ke atas

1.1. Tren Kenaikan Suku Bunga

Takeover KPR? Perhatikan tren suku bunga! (sumber: tradingeconomics.com)

Bagian ini sih gak wajib kalian  baca. Cuman buat tambahan pengetahuan aja kenapa kok suku bunga KPR bisa naik. Meskipun sekarang ini trend suku bunganya lagi turun. Kalo data dari Trading Economics kayak gambar di atas, suku bunga acuan BI sekarang ada di 4,5%.

Gue coba sedikit bahas situasi dan kondisi sekarang waktu postingan ini ditulis ya dengan bahasa sesederhana mungkin dah.

Jadi dimulai dari 2008 waktu ada krisis kredit perumahan (sub prime mortgage crisis) di Amrik dulu itu. Karena krisis waktu itu, suku bunganya Amerika mendekati hampir 0%. Tujuannya apa? Buat meringankan beban usaha dan juga rangorang yang punya utang KPR.

Dari tahun 2008 waktu itu sampe beberapa tahun lalu, minjem duit dollar di Indonesia aja bisa gak nyampe 2%. Pinjaman loh ya ini.

Nah beberapa tahun kemudian, situasi ekonomi di Amrik sudah mulai membaik yang diiringi dengan kenaikan inflasi. Salah satu cara ngendaliin inflasi ya dengan naikin lagi suku bunga. Meskipun sekarang suku bunganya Amrik udah turun lagi, pernah ada masanya suku bungan Dollar Amerika ada di atas 2%. Waktu itupun, suku bunga di Indonesia lagi tinggi-tingginya. Kejadian ini di sekitar akhir 2018 sampe 2019.

Kenapa kok kalo Amrik naikin suku bunga Indonesia juga ikutan naikin? Karena banyak duit Dollar di sistem perekonomian Indonesia.

Buat para investor, kalo nyimpen di Amrik bedanya gak jauh-jauh amat sama Indonesia sementara di sana lebih aman, pasti bakalan milih cabut duit dari Indonesia dan simpen di Amrik kan. Lebih aman Masbro, Mbaksis. 

Makanya pemerintah Indonesia bakalan naikin suku bunganya ketika Amrik juga naikin suku bunganya. Nah kalo trennya sedang turun kayak sekarang, coba baca postingan di bawah ini:

Baca juga: Ketika Suku Bunga Acuan BI Turun

Kembali ke atas

1.2. Ketika Periode Bunga Fix Berakhir

Kenapa pembahasan tentang take-over ini jadi seru? Karena adanya perubahan periode bunga fix menjadi floating. 

Biasa kan promo kalo KPR di bank ada yang  kasih bunga fix selama beberapa tahun/periode tertentu. Jadi, selama periodenya itu, tidak ada perubahan sama sekali di suku bunganya.

Begitu periodenya habis bunganya akan berubah dan berlanjut menjadi floating. Bunga floating ini berarti akan mengikuti bunga yang berlaku di pasar. Perubahan inilah ketika tren suku bunga naik langsung bikin terkejut yang punya kredit terkejut! 

Baca juga: Perbedaan Bunga Fix dan Bunga Floating

Kenapa kok terkejut? Karena bunga floating di saat kondisi market lagi tren kenaikan bunga, beda bunganya bisa jauh! Kalo fixnya di kisaran 6%-7%, begitu berubah jadi floating bisa sampe 12%an loh! Untungnya pas postingan ini diupdate trennya lagi penurunan lagi.

Kalo sudah lagi naikan kek gini, bayar cicilan bisa-bisa naik nambah sejuta-dua juta. Kalo duit segitu kan mayan banyak ya bokk?

Kembali ke atas

2. Suku Bunga Naik! Saatnya Takeover KPR ke Bank Baru! Apa Saja Pertimbangannya?

2.1. Persyaratan KPR dari Bank Baru

Mungkinkah KPR tanpa DP berdasarkan ketentuan LTV

Yadong, kalo mau takeover KPR, persyaratan dari bank baru ini yang pertama kali wajib dicermati.

Apa saja dokumentasi yang dibutuhkan, jenis pekerjaan, gaji, penghitungan join-income untuk yang sudah punya pasangan dan mau ngajuin KPR bareng.

Meskipun kalo sudah punya KPR, kemungkinan akan lebih mudah diapprove sama bank yang baru tempat kalian mau mindahin KPRnya, syarat-syarat ini harus tetap diperhatikan. Siapa tahu ternyata hal yang memberatkan di bank sebelumnya ternyata tidak menjadi syarat utama di bank yang baru.  

Kayak misalkan ada keharusan menyimpan dana sekian rupiah di rekening bank sebelumnya, di bank yang baru gak ada. Duitnya jadi bisa dipakai untuk yang lain kan?

Baca juga: Pertimbangan Buka Rekening Bank

Kembali ke atas

2.2. Program yang Ditawarkan Bank Baru

Seharusnya  nih, orang mengalihkan pinjaman ke bank baru karena iming-iming bunga yang lebih kecil ato karena ada program-program lain yang ditawarkan sama bank yang baru. Salah satu contohnya adanya periode fix lagi di bank yang baru kalau kita mengalihkan KPR ke sana. 

Dengan adanya fix rate lagi selama beberapa periode, kita akan bisa menikmati lagi kepastian jumlah angsuran. Dengan begini, kepusingan kenaikan jumlah cicilan bisa diundur selama beberapa lam.

rumah-merah-ruang-keluarga-honje

Atau apakah ada perpanjangan tenor di bank yang baru tempat kita akan alihkan pinjman. Jadi kalo misalkan sekarang sudah punya KPR dengan tenor 10 tahun, fix 3 tahun. Setelah periode fix berakhir ditawarkan sama satu bank buat takeover. Apakah periode takeovernya itu hanya melanjutkan sisa 7 tahun atau apakah bisa jadi 10 tahun lagi?

Memang rasanya bakalan jadi rauwis-uwis kalo tenornya dipanjangin lagi. Tapi dengan periode yang lebih panjang, cicilan kan jadi lebih kecil apabila tidak ada penambahan periode. Ya gak?

Eh ternyata periode gak bisa nih nambah. Nah, apakah kemudian bank yang takeover KPR nawarin penambahan plafon limit kredit?

Okelah dengan tambahan jumlah kreditnya dan jangka waktu yang gak nambah, cicilan akan lebih berat, tapi duit yang diterima bisa dipergunakan buat renovasi rumah yang akhirnya akan meningkatkan nilai rumah. 

Begitu kalian mau memutuskan buat jual rumah, harga rumahnya bisa jadi naik signifikan. 

Baca juga: Kenapa Sebaiknya Jangan Tergoda Hadiah Tabungan

Kembali ke atas

2.3. Biaya Penalti dari Bank Lama

Sebelum memutuskan untuk takeover KPR ke bank lain dengan bunga lebih murah, harus dipastikan apakah akan ada penalti dari bank sebelumnya untuk pelunasan dipercepat. Jangan sampai kaget kalo sampai harus kena penalti.

Biasanya sih ya, biaya penalti ini sudah disampaikan di awal waktu proses pengajuan. Cuman kadang karena sudah saking terburu nafsunya beli rumah, gagal memerhatikan detail-detail kecil ini.

Tapi seharusnya sih nilai penalti ini gak besar dan bahkan setelah ditambahkan nilai penalti ini, biaya yang harus ditanggung setelah takeover masih lebih murah dibandingkan harus meneruskan di bank yang lama.

Kembali ke atas

2.4. Biaya-biaya Takeover KPR di Bank Baru

Dalam proses KPR, umunnya akan ada biaya provisi, administrasi, pengikatan dan juga asuransi yang akan menambah ke biaya-biaya yang harus kita keluarkan. Harga rumah yang tertera di price list developer belom termasuk biaya-biaya itu. 

Biaya Provisi misalnya, pada praktek umum yang ada di perbankan, nilai provisi sebesar 1% dari nilai kredit yang diberikan kepada kita. Jadi kalo harga rumahnya Rp. 1 milyar, biaya provisinya sendiri bisa sampe Rp. 10 Juta! Nah kalo misalkan mau takeover KPR ke bank lain, trus kena biaya provisi lagi ya itu harus kita bayar lagi. 

Biaya pengikatan dan biaya administrasi juga berpotensi jadi biaya yang memberatkan untuk proses takeover. Terutama biaya pengikatan yang berkaitan erat dengan penggunaan notaris dalam proses akad kreditnya. 

Besarnya berapa tarif notaris untuk pengikatan KPR ini? Berbeda-beda antara satu notaris dengan notaris lainnya. Besaran nilainya didasarkan pada harga rumah yang dibeli. 

Biaya asuransi kerugian untuk rumah dan asuransi jiwa untuk nasabah pasti juga harus dipertimbangkan. Asuransi kerugian untuk rumah ini biasanya untuk cover kalau misalkan terjadi bencana atau kebakaran. Sementara itu, asuransi jiwa untuk pemegang kredit untuk menjaga risiko yang membayar cicilan meninggal dunia. 

Kalau nyicil rumahnya pas kita single, biaya asuransinya ya buat kita sendiri. Tapi kalo nyicilnya pake itungan join income sama pasangan, biaya asuransinya ya harus bisa cover dua orang. 

Baca juga: Cara Menolak Asuransi

Kembali ke atas

2.5. Proses dan Teknis Takeover antar Dua Bank

Satu lagi yang gak kalah penting buat dicari tahu pas manteman sekalian mau memindahkan KPR ke bank lain: kemudahan proses teknis takeovernya.

Terkadang proses ini yang akan lebih memakan waktu dibandingkan proses lainnya kalau ternyata antara bank yang lama dan bank yang baru berbeda ketentuan. Ada kemungkinan terjadinya deadlock pelunasan kredit dan juga

Takeover KPR memiliki potensi deadlock

Baca juga: Program DP Rumah Rp 0 Menurut Gue

Jadi gini, ada bank yang ketika sudah memberikan KPR, tidak akan mau melepaskan dokumen jaminan sertifikat rumah sebelum pinjaman dilunasi seluruhnya (termasuk biaya-biaya dan dendanya). Sedangkan ada bank yang ketika mau memberikan KPR, harus pegang dokumen jaminan terlebih dahulu. 

Kalo dihadapkan pada situasi KPR di bank lama gak mau lepas jaminan sebelum lunas, sementara di bank baru harus ada dokumen dulu sebelum tanda tangan akad, kejadian deh deadlock prosesnya gak bisa lanjut. Hal ini harus dipastikan ke baik bank lama maupun bank baru. 

Cari tahu bagaimana teknis takeover KPR di setiap banknya. Mitigasi dan hindari risiko deadlock ini. 

Kembali ke atas

3. Pertanyaan Tambahan Terkait Takeover KPR

3.1. Kapan Saat yang Tepat untuk Pindah Bank KPR? (Runi-penelepon)

Kalau menjawab dalam kondisi umum, saat paling tepat untuk memindahkan KPR tentu saja ketika periode bunga fix sudah habis dan tren suku bunga sedang naik seperti saat ini. Seperti panjang lebar gue sampaikan di atas. 

Tapi kalo misalkan pun tren suku bunga sedang turun, terkadang bunga KPR gak serta merta ikut turun. Kalau situasinya begini, kita bisa belanja juga di bank-bank lain. Pasti ada yang akan menawarkan bunga lebih murah dengan periode fix tertentu dibandingkan bunga di bank yang sedang kita pakai. 

Kalau memang begitu kondisinya, jangan ragu untuk segera pindahkan KPRnya. 

Kembali ke atas

3.2. Saya Mahasiswa Semester 1 dengan Gaji Rp. 3 juta/bulan, Berapa Tahun Lagi Bisa Punya Rumah? (@dewagedepadma)

Kalau ditanya berapa tahun lagi bisa mengajukan KPR, bingung juga jawabnya. Tapi yang pasti ada syarat-syarat utama pengajuan KPR yang harus diperhatikan sebagai berikut:

  1. Minimal gaji untuk pengajuan KPR harus bisa memenuhi ketentuan cicilan KPR < 40% gaji 
  2. Minimal kerja,bisnis atau profesi 2 tahun yg dibuktikan dengan slip gaji atau bukti rekening koran
  3. Batas usia maksimum waktu pensiun > batas waktu KPR

Kalo misalkan bisa memenuhi itu, kapan aja mau KPR sih gak masalah.

Baca juga: Batas Umur Pegawai Bank

Kembali ke atas

3.3. Bagusnya Umur Berapa Mulai Ambil KPR? (@yohanesapriliawan)

Bagusnya umur berapa mulai ambil KPR? Kalo bisa sih begitu syarat-syarat pengajuan KPRnya terpenuhi, langsung saja ajukan KPRnya. Ga usah ditunda-tunda kalau memang niatnya pengen punya rumah. 

Kenapa?

Baca juga: Batas Umur Pegawai Bank

Kembali ke atas

3.4. Pertimbangan Apa Dalam Memilih Bank untuk KPR? (@actkorean)

Silahkan dibaca postingan ini dari awal :)Baca juga: Batas Umur Pegawai Bank

Kembali ke atas

3.5. Mending Cicil KPR atau Sewa Kontrakan? (@daniugr)

Pertanyaan yang akhir-akhir ini selalu gue denger di mana-mana. Mending nyicil rumah ato nyewa aja? 

Meskipun biaya antara ngontrak dibandingkan nyicil rumah jauh lebih kecil dan kita bisa dapet tempat yang dekat dengan kantor atau tempat kerja, cicilan rumah akan mewujudkan aset kita. Kalo ngontrak meskipun separuh dari cicilan masih bisa disimpan dan diinvestasikan, tapi separuh lagi hilang. 

Ya kecuali memang niatnya dari awal sama sekali gak ada keinginan buat beli rumah. Mau gimana lagi kan?

Kembali ke atas

3.6. Bisa Gak, Takeover Trus Bunga Flat Sampe Selesai? (@Lukasdidid)

Sederhana banget jawabannya ini, BISA!

Tapi mungkin itu bukan maksud dari pertanyaannya Lukas. Maksudnya mungkin bisa gak bunga FIX gak berubah-ubah sampai jangka waktu kreditnya selesai? 

Kalo itu pertanyaannya, jawabannya mungkin susah. Gak bisa! Karena akan sangat berisiko buat bank memberikan bunga fix sampai jangka waktu kreditnya selesai. 

Kecuali Lukas mau menggunakan bank syariah yang menggunakan margin keuntungan yang langsung ditambahkan ke harga rumah. Margin keuntungan bank syariah ini gak akan berubah sampai jangka waktunya habis. Itu masih mungkin.

Kalau bunga flat, lawannya bunga efektif. Baca dulu postingannya kalo belom paham:

Kembali ke atas

3.7. Kalau Bunga Acuan Naik, Apakah Bunga KPR akan Naik?(@pietrawibisono)

Tentu saja! Logikanya, bank kasih pinjaman ke masyarakat menggunakan bunga acuan sebagai dasar penentuan suku bunganya. Bunga acuan ini pengaruhnya ke mana aja sih? 

Buat bank konvensional, suku bunga acuan ini adalah biaya paling dasar yang harus dikeluarkan untuk membiayai bisnisnya. Penentuan bunga giro, tabundan dan deposito, pinjam dana ke bank lain dan juga biaya-biaya bunga lain yang harus dikeluarkan, patokannya ya dari bunga acuan. 

Pasti ngerasain kan, begitu bunga acuan naik, suku bunga kredit bank akan cepet banget naiknya padahal depositonya ya masih segitu-segitu aja. Sedangkan kalo suku bunga turun, deposito bank akan cepet banget ngikutin sementara kreditnya ya tetep segitu-segitu aja. *ihik

Kembali ke atas

Kesimpulan: Apakah Tren Kenaikan Bunga Merupakan Saat yag Tepat untuk Memindahkan KPR ke Bank Lain?

Sebagai kesimpulan, kalau pertanyaannya seperti di atas, tentu saja tren kenaikan suku bunga merupakan saat yang tepat untuk memindahkan KPR ke bank lain. Tentu saja dengan alasan utama di bank lain bisa mendapatkan suku bunga yang lebih rendah tetap dengan jangka waktu tertentu.

Tapi tentu saja, untuk mau takover ke bank lain gak mesti nunggu tren suku bunga naik. Apabila ada bank yang menawarkan takeover KPR yang dengan segudang promo, jangan ragu untuk mempertimbangkannya. 

The most recent post:

  • Berkenalan dengan Warrant: Pengertian, Keuntungan, Risiko, dan Contohnya
    Beberapa waktu yang lalu, sempat lewat sebuat tweet dari akun fess di Twitter, yang memperlihatkan seseorang yang mengalami rugi besar dalam investasi. Nggak tanggung-tanggung, ruginya mencapai -50% lebih. Setelah diperhatikan lebih lanjut, ternyata yang bersangkutan all in di warrant di salah satu aplikasi sekuritas. Menelusuri komen pada tweet yang bersangkutan, terlihat banyak netizen yang heran, […]
  • Pengertian dan Contoh Market Aggregator yang Perlu Kamu Tahu
    Pernahkah kamu mendengar istilah dan contoh market aggregator? Market aggregator adalah istilah yang cukup populer di industri keuangan. Terlebih lagi, saat ini dunia keuangan semakin berkembang. Meleburnya teknologi di dunia keuangan dapat membuat berbagai layanan keuangan semakin mudah dan praktis. Digitalisasi di dunia keuangan ini memunculkan istilah financial technology atau fintech yang dapat melayani berbagai […]
  • 8 Ide Bisnis Ibu Rumah Tangga untuk Tahun 2023
    Ide bisnis ibu rumah tangga mungkin menjadi salah satu hal yang paling dicari di awal tahun ini. Ya mungkin ada kaitannya dengan banyaknya orang yang menyebutkan “mulai bisnis” sebagai salah satu resolusinya. Tak ketinggalan para ibu rumah tangga. Betul? Menjalankan bisnis sambil mengurus rumah tangga memang bukanlah hal yang mudah. Namun, bukan berarti hal ini […]
  • Wacana Jalan Berbayar: Bikin Anggaran Transportasi Melonjak?
    Rencana jalan berbayar di Jakarta sepertinya tinggal menunggu waktu untuk direalisasikan. Meskipun ya, masih dalam wacana, katanya. Gimana? Kira-kira apakah berpengaruh terhadap keuangan kamu? Pasalnya, ini nanti bakalan masuk ke anggaran transportasi kan? Jika misalnya sehari-hari rutemu banyak melintasi jalan berbayar ini, hmmm … kira-kira bakalan seberapa ya, penambahan pengeluarannya? Menilik Sejenak Kebijakan Electronic Road […]
  • Biaya Self Reward atas Nama Self Love: Jangan Sampai Malah Jadi Toksik
    Menghangatnya isu mengenai pentingnya kesehatan mental, maka kebutuhan untuk self love pun menjadi naik prioritasnya. Enggak salah sih, karena ya, kesehatan mental ini sangatlah penting! Hal ini terkait dengan bagaimana kita menerima diri sendiri; baik kelebihan maupun kekurangannya. Saat kita bisa menerima diri sendiri dan kemudian mencintainya, maka saat itu pula terbukalah peluang kita untuk […]

Bandingkan saja ya antara bunga KPR yang ditawarkan antara bank satu dengan bank lainnya, termasuk dengan bunga KPR bunga di bank yang sekarang.

Ketika mempertimbangkan untuk memutuskan mau memindahkan kredit dengan takeover KPR bank lain, jangan lupa untuk meminta secara terperinci biaya-biaya apa saja yang akan dikenakan dan bagaimana kemungkinan nanti apabila mau ditakeover lagi oleh bank lain.

Selain itu Jangan lupa juga untuk meminta simulasi angsuran untuk mendapatkan gambaran gimana angsurannya. 

Siapa bilang kredit rumah itu murah? Tapi ada kok pilihan-pilihan lain buat beli rumah selain pake kredit.

Baca juga: Alternatif Pembayaran Properti Selain KPR

Kembali ke atas

Tinggalkan Balasan

Alamat email Anda tidak akan dipublikasikan. Ruas yang wajib ditandai *

error: Konten dalam blog ini dilindungi oleh hak cipta
Exit mobile version