Sudah Niat Beli Rumah? Ini Nih, Pilihan Cara Bayarnya!

Pilihan pembayaran beli rumah yang mana nih yang kalian pilih? Ada banyak loh caranya. Ato jangan-jangan masih belum tahu?

Buat yang pernah beli rumah, apartemen ato properti pasti pernah ngerasain pusingnya milih metode bayar. Ujungnya capcipcup belalang kuncup aja milih mau bayar rumah pake cara apa.

Apa gue aja ya yang ngalamin ini? Hahahaha. Tapi kalo kumpulin DPnya pasti udah tahu kan?

Baca juga: Pilihan Kumpulin DP Rumah Idaman

Seperti biasa, teman-teman bisa langsung baca dari awal sampe akhir. Atau bisa juga baca sesuai daftar isi:

[toc]

Jadi, Apa Saja Pilihan Pembayaran Beli Rumah Idaman yang Ada?

1. Cash Keras

Yes, tentu saja paling murah cash keras ini. I will get back to that later. 

Dari namanya aja udah cash keras ya. Mungkin, karena emang susah (buat rangorang macem gue) makanya pake tambahan keras buat namanya. Padahal seharusnya cash aja cukup kan. Semacam hard-core gitu.

Yakalo gak yang bener-bener horang kayah ya pasti butuh nabung bertahun-tahun untuk bisa punya duit buat bayar rumah idaman tunai. Cem akad nikah aja, bayar tunai kan?

Soal murahnya tadi, opsi bayar tunai keras ini emang yang paling murah. Udah pada tahu kan kalo harga iklan properti yang itu ya harga cash keras ini.

Jangan gampang kagum dan heran sama murahnya harga. 

Kalo ada baliho segede Ultraman di pinggir jalan bilang rumah di daerah A seharga Rp. 300 juta, itu harga cash mamen! Beberapa kali kami nanya sih gitu kejadiannya. Hahahahaha.

Bedanya bisa sampai beberapa puluh juta (ato malah nyampe angka ratusan juta) kalau dengan cara bayar lainnya. 

Kenapa bisa begitu?

Yakarena developer gak nanggung risiko lagi begitu terima pembayaran tunai keras kan. Gak ada risiko gak kebayar.

Udah hilang lah risiko gagal bayar dari kita sebagai pembeli. Developer gak perlu ngegaji orang admin buat nagih, buat terbitin tagihan denda kalo kita telat bayar dan bisa langsung bayar material bangunan dan kontraktor yang ngerjain.

Makanya bisa murah.

Jadi, kalo pengen bayar rumah idaman, apartemen atau properti lainnya, pake aja tunai keras… Duitnya dari mana? Ya kumpulkan sendiri. Pake investasi dan atur keuangan keluarga dengan benar.

Kembali ke atas

2. Cicilan Bertahap Developer

Apalagi piliah pembayaran rumah idaman yang kalian punya? Sudah pernah denger Cicilan Bertahap Developer?

Cicilan bertahap developer ini biasanya jadi bagian program promosi yang si developernya waktu tahap pemasaran awal proyek. Biasanya bundling juga dengan cicilan DP sekian kali.

Contohnya aja gini: Cicilan DP 3x dan angsuran bertahap developer 33x. Kalo ada yang kayak gitu, berarti itu door to door tenor dari developernya 3 tahun aka 36 bulan. Program kek gini ini biasanya gak terlalu lama periodennya.

Gue dulu pernah nemu yang cicilan bertahap developernya sampe 48x. Lumayan lama, sampai 4 tahun. Belom pernah nemu yang sampe 5 tahun atau lebih sih. 

Karena jangka waktu yang tidak terlalu panjang dan tidak melibatkan pihak ketiga, pilihan pembayaran rumah idaman ini terbilang yang termurah kedua setelah cash keras. Karena urusannya langsung antara developer dan pembeli rumahnya. Harga cicilan bertahap developer ini biasanya gak terlalu jauh dari harga cash keras. 

Baca juga: Pengalaman Investasi Apartemen

Uang muka dengan pilihan pembayaran ini pun biasanya lebih ringan dan ada pilihan mengangsur. Kayak pengalaman kami dulu pas beli apartemen, uang mukanya cuma 15% dari harga properti dan kami bayarnya dalam 3x pembayaran.

Kembali ke atas

2.1. Contoh Ilustrasi Cicilan Bertahap Developer

Kalo bingung ngebayanginnya, kita bikin contoh aja gini. Ada rumah seharga Rp. 500 juta dengan opsi cicilan 33x dengan uang muka 15% kayak yang pembayarannya bertahap 3x. 

Tanda jadi pembelian seperti transaksi properti pada umumnya Rp. 5 juta. Total angsuran berarti 36x (3 angsuran uang muka dan 33 angsuran sisanya). Hitung-hitungannya bakalan kayak gini:

• Tanda jadi Rp. 5 juta
• Uang muka 15% atau setara Rp. 75 juta dengan 3x pembayaran – masing-masing cicilan Rp. 25 juta.
• Angsuran pertama (cicilan uang muka 1) Rp. 20 juta (Rp. 25 juta setelah diperhitungkan uang tanda jadi sebagai pengurang)
• Angsuran kedua dan ketiga (cicilan uang muka 2 & 3) masing-masing Rp. 25 juta
• Angsuran ke 4-36 masing-masing Rp. 12,9 jutaan per bulan (33x pembayaran dengan total Rp. 425 juta).

Pilihan pembayaran rumah idaman yang inipun lebih fleksibel. Kita bisa nego besaran uang mukanya. Mau gede atau kecil terserah kita. Kalo semakin gede uang mukanya, cicilan per bulannya jadi lebih murah. 

Kalo misalkan ada keterlambatan bayar, developer pasti akan mengenakan denda. KPR dan KPA juga ada denda sih, cuma beda sama dengan yang timbul dari telat bayar KPR dan KPA.

Kembali ke atas

2.2. Kalau Ada Kesulitan, Apakah Bisa Diubah ke KPR atau KPA?

Angsuran per bulannya memang berat kan ya. Bisa gak sih kalo ada kesulitan pembayaran, pilihan pembayaran rumah idaman dengan cicilan bertahap developer ini switch ke KPR?

Kalo dari info developer yang kami beli apartemen waktu itu sih bisa ganti ke KPA. Tapi ada penyesuaian-penyesuaian di harga dan biaya-biayanya. 

Salah satunya yang paling kerasa adalah penyesuaian harga propertinya. Misalkan dengan cicilan bertahap developer harga Rp. 500 juta, maka dengan KPA harga bisa naik menjadi Rp. 650 juta.

Uang yang sudah terbayar sebagai angsuran akan masuk sebagai DP kalo emang sudah mencapai atau lebih dari DP 30% (besaran DP juga tergantung banknya). Kalau angsurannya kurang dari ketentuan DPnya? Ya HARUS nambah mamen!

Seandainya berujung ke bener-bener gak bisa bayar cicilan dari pilihan beli rumah idaman yang ini, maka developernya punya opsi untuk jual rumah idaman/apartemen kita ke orang lain. Dan itu sudah ada perjanjiannya di awal.

Kita akan terima lagi uang yang sudah dibayar setelah terpotong biaya-biaya.

Oh ya, pilihan pembayaran pembelian rumah idaman dengan menggunakan cicilan bertahap developer ini cuma bisa buat pembelian properti baru ya. Jadi biasanya sambil nyicil sambil nunggu properti jadi.

Kembali ke atas

3. KPR/KPA Bank

Kalau ini mungkin semuanya sudah familyer kali yes? Pilihan pembayaran rumah idaman atau properti lainnya dengan menggunakan kredit dari bank. 

Memilih cara pembayaran menggunakan KPR berarti sudah siap sama komitmen jangka panjang. Termasuk biaya-biaya  dan juga berbagai macam persyaratan yang menyertainya.

Jujur kata gue juga gak paham banget KPR ini biayanya apa aja. Cuma kebayang aja sebagian besarnya. Bahahahaha. Belom pernah ya bok soalnya.

Biaya yang gue maksud tadi itu belum termasuk biaya bunga yang harus bank loh ya. Soal bunganya sendiri aja kita harus teliti dan tahu apakah banknya pakai bunga flat atau efektif. Trus apakah bunganya fix atau floating. 

Kalo kagak paham, bisa-bisa kejepret bunga dah. Untungnya akiks orangnya baik hati dan sudah nulis soal bunga-bunga tadi. 

Baca juga: Perbedaan Bunga Fix dan Bunga Floating; Perbedaan Bunga Flat dan Bunga Efektif

Beda harga antara KPR dan harga cash keras bisa lumayan jauh. Kalo ngitung semua sama bunga, perbedaan bisa mulai dari beberapa puluh juta sampai ratusan juta.

Keuntungannya menggunakan pilihan pembayaran rumah dari bank ini salah satunnya jangka waktunya yang lumayan lama buat. Bisa bikin kita bernapas lebih lega daripada kalo harus pake cicilan bertahap dari developer kan.

Tapi yang benar-benar harus sudah siap sih memang DP alias uang mukanya kalau memang mau KPR atau KPA. Bisa juga baca langsung ketentuan uang muka kredit pemilikan rumah dari Bank Indonesia. 

Gue pun pernah bikin thread twitter dari postingan yang gue sebut tadi, tentang mengumpulkan DP KPR:

Kembali ke atas

4. Peer to Peer Lending

Alternatif pilihan pembayaran rumah idaman lainnya yang gue sebutkan adalah dengan menggunakan peer to peer lending. Ini kalo misalkan susah ngajuin KPR sementara cash keras juga tak mungkin.

Opsi ini muncul bersamaan dengan fenomena fin-tech yang semakin ramai. 

Beberapa yang gue baca bilang kalo proses mereka yang paling mudah, cepat dan sederhana. Tidak seperti proses KPR/KPR bank. Cukup klak-klik dan tap-tap.

Gue sendiri belom pernah eksplorasi sampai bagaimana opsi pembiayaan pembelian rumah idaman menggunakan peer to peer lending ini. 

Cukup menggoda memang bagaimana mereka menjanjikan segala kemudahannya. Tapi satu yang gue pelajari dari pengalaman kerja di bank selama ini:

Perhatiin kan bagaimana kartu kredit bisa pasang bunga sampe lebih dari 10% setahun? Atau KTA yang sehari jadi itu, pernah hitung bunganya?

Kalo dari perspektif peminjam, tingkat risiko sebuah pinjaman dicerminkan di tingkat bunga yang dikenakan. Semakin analisa njelimet dan semakin banyak pengamannya, suku bunga semakin kecil. Semakin berisiko, suku bunga semakin besar.

Selain itu, coba diperhatikan baik-baik syarat dan ketentuan yang ditetapkan oleh perusahaan P2P lendingnya ini ya. Banyak banget kan cerita di Twitter soal orang penagihan tunggakan dari perusahaan P2Pnya.

Pe-er terakhir kalau mau pakai peer to peer lending adalah memastikan apakah bisa mendapatkan limit yang cukup besar. Karena sejauh ini untuk pinjaman individu setahu gue belom ada yang bisa kasih pinjaman sampai seharga rumah ya. 

Kembali ke atas

5. Pinjaman Home Ownership Program Kantor

Opsi terakhir ini sih teruntuk yang masih kerja kantoran. One of the perks being a corporate slave. *Padahal perbudakan di atas dunia sudah dihapuskan. ?

Dengan menggunakan pinjaman dari kantor sebagai pilihan pembayaran rumah idaman, bunga yang harus dibayar akan lebih murah dibandingkan kredit umum. Bahkan ada beberapa perusahaan yang memberikan subsidi bunga sehingga karyawan hanya perlu membayar angsuran pokoknya.

Opsi pilihan ini dibuat oleh perusahaan terutama buat jagain karyawan-karyawan terbaiknya buat gak resign. Part of the retention program.

Kalo ternyata di tengah jalan resign, ya berarti harus lunasi sisa pinjamannya.

Biasanya sih kalo kerjasama dengan bank dan perusahaan kasih subsidi bunga, sisa bunga yang belum kebayar harus dibayar oleh si karyawan buat dilunasi. Ya memang wajar kan ya kalau begitu. 

Kembali ke atas

Kesimpulan: Mau Ambil Pilihan Pembayaran Properti yang Mana?

Kalo sudah ada properti yang diincer, pertimbangkan baik-baik pilihan pembiayaan properti yang mau diambil. Jangan sampe ambil pilihan yang ternyata memberatkan.

Karena ada pilihan yang mungkin terkesan ringan dan mudah di awal, ternyata setelah dihitung-hitung jatohnya mahal banget. Kumpulkan info sebanyak mungkin. 

Cuma tiap-tiap pilihan pasti bakalan butuh uang muka akan DP. Uang muka inilah yang perlu dikumpulkan sedini mungkin. Kalo bisa sekarang ya mulai sekarang.

Mulai investasi, jangan dihabiskan mulu itu duit tanpa jelas ke mananya. Mulai dari reksadana, saham, emas ato apapun pilihan investasi yang paling cocok dengan kondisi pribadi. Karena waktu adalah teman paling baik buat kita untuk berinvestasi. 

Tulisan-tulisan terbaru di blog ini:

• FIRE Tanpa Anak: Perhitungannya Benarkah Lebih Mudah?
  FIRE tanpa anak? Harusnya sih lebih gampang, ya kan? Logikanya, ketika enggak ada biaya untuk membesarkan anak, maka akan lebih banyak penghasilan yang bisa ditabung dan diinvestasikan. Saving rate pun berpotensi lebih tinggi sehingga jalan menuju pensiun dini terasa lebih singkat. Ya, memang enggak salah sih. Tapi kayaknya sih, bukan berarti perjalanan menuju FIRE otomatis
• Cara Menghindari Inflasi Gaya Hidup Setelah FIRE agar Dana Tetap Awet
  Gaya hidup setelah mencapai target FIRE bisa saja berubah tanpa disadari. Merasa sudah longgar, ya kan? Sudah enggak tergantung gaji, kerja juga karena kepuasannya, bukan karena butuh uang untuk memenuhi kebutuhan hidup. Pendapatan pasif yang terus mengalir atau nilai investasi yang bertambah bikin kita mengira, oh, lebih longgar nih! Jadi, bisa belanja lebih! Tapi, sebentar,
• 10 Investasi Dana Pensiun Terbaik untuk Menghadapi Inflasi Jangka Panjang 
  Inflasi dapat menggerus daya beli secara perlahan, termasuk nilai dana yang sudah disiapkan untuk masa pensiun. Jumlah yang sekarang rasanya cukup belum tentu bakalan cukup juga dalam 10, 20, atau 30 tahun ke depan. Karena itu, memilih investasi dana pensiun terbaik perlu dipertimbangkan sejak kamu masih produktif. Sebab, membangun dana pensiun itu enggak cuma ngumpulin
• Sudah Mencapai FIRE, tapi Bagaimana jika Umur Lebih Panjang dari Perkiraan?
  Mencapai FIRE di usia 40 tahun dengan dana yang diproyeksikan cukup sampai usia 80 tahun mungkin terlihat aman. Tapi, gimana ya kalau ternyata kita punya umur panjang (Amin!) dan hidup sampai 95 atau bahkan 100 tahun? Ya, pastinya alhamdulillah ya dikasih umur panjang. Tapi kalau balik ke itungan matematikanya, berarti ada tambahan 15–20 tahun biaya
• FIRE untuk Freelancer: Tidak Ada HRD yang Mengurus Masa Depanmu
  Cara memulai FIRE sebagai freelancer sering dianggap sulit karena penghasilan pekerja lepas itu enggak tetap. Padahal, membangun FIRE untuk freelancer itu sama pentingnya. Nah, kabar baiknya, seperti halnya jenis profesi lain, FIRE untuk freelancer itu juga enggak bergantung pada besarnya pendapatan, melainkan pada kebiasaan mengelola uang secara konsisten. Tapi, FIRE untuk Freelancer Ini Kenapa Penting

Gimana menurut manteman tentang pilihan pembayaran beli rumah idaman ini? Share dong pemikiran manteman di kolom komen. 

Kembali ke atas