Investasi Apartemen dan Pelajaran Penting yang Harus Diketahui

Been a while sebenernya gue mau nulis tentang investasi properti apartemen ini. Apalagi beberapa tahun lalu ada banyak blogger update selfie di salah satu kompleks apartemen yang baru dibangun di Jakarta Timur.

Pas lihat postingan para blogger ini gue pun berpikir gini:

“Lah itu kan apartemen yang gue beli baru lunas kemaren. Mereka promoin gitu pada punya unit gak ya di sana?”

~Mamat si Kang Kredit

Bahahahahaha. Biyarin, gue #emangbangkek.

Ketrigger dong guenya ya. Langsung bertekad kudu bikin tulisan soal investasi apartemen! Biar pada tahu kalo gue udah punya apartemen di sana.

Tapi yha emang niat jahat gak bakalan dapet redhonya Allah. Gakjadi-jadi itu tulisan. Sampe kemaren ada yang konsultasi panjang kali lebar mending investasi apartemen apa investasi aset surat berharga di pasar modal aja.

Yadah sekalian aja gue tulis yes. 😀

Seperti biasa, teman-teman bisa membaca tulisan ini dari atas ke bawah sampai habis langsung. Atau bisa juga memanfaatkan daftar isi di bawah dan tombol kembali ke atas di setiap akhir sub-bab. Selamat Membaca!

[toc]

Pelajaran dari Investasi Properti Apartemen

1. Modal Besar Investasi Apartemen

Kalo mau investasi, hal pertama yang dipikir pasti modal kan ya. Seberapa gede modal yang dibutuhkan buat mulai investasinya.

Kalau untuk investasi apartemen, modal yang diperlukan ya tentu saja harga apartemen yang mau dibeli. Dari pengalaman gue, apartemen dua kamar kelas menengah di Jakarta harganya udah lebih dari Rp 500 juta!

Baca juga: Pilihan Mengumpulkan DP untuk Beli Properti Idaman

Kalo mau beli apartemen dua kamar ya tentu saja harus bisa sedia dana sebesar itu. Belum punya? Bisa KPA atau nyicil pake cara-cara lain yang available.

Ya paling gak sampe dengan momen memutuskan beli apartemen itu, harus nyiapin DP buat pembayaran apartemennya. Kalo lah misalkan DP 20% sampe 30% dari harga apartemen. Berarti kan harus siap Rp 100 juta – Rp 150 juta.

Untuk uang sebesar itu, sudah pasti bisa dipakai untuk investasi di instrumen lain. Kalau misalkan dipakai untuk beli saham BBCA yang selembarnya Rp 28.625, duit sebesar Rp 150 juta bisa dapat 5.200 lembar atau 52 lot saham!

Kalau dipake untuk beli saham UNVR yang selembarnya Rp 8.050 bisa dapat 18.600 lembar saham atau 186 lot! Banyak kan?

Tapi balik lagi, niat beli propertinya untuk apa? Tapi yang pasti modal investasi apartemen ini gede banget!

Kembali ke atas

2. Biaya Perawatan Mahal

Okelah masalah modal awal untuk investasi apartemen ini sudah kelar. Dibayar lunas kayak kasus gue. Apakah urusan duit berhenti sampe di situ?

Nope. Ada biaya perawatan rutin bulanan yang harus dikeluarkan. Paling gak biaya listrik dan air. Kalau unit gak dipake sih memang rada gak berasa karena cuma berkisar di angka Rp 100ribuan.

Apakah cuma ini?

Baca juga: KPR Tanpa DP dan Mewujudkan Perumahan Rakyat dengan TAPERA

Nggak dong. Selain biaya air dan listrik ini, untuk unit apartemen ada biaya Iuran Pemeliharaan Lingkungan (IPL). Biaya IPL ini karena pengelola apartemen kan harus maintain utility di apartemennya kayak lift, kebersihan sampai ke keamanan.

Biaya IPL di unit yang gue beli dikenakan 6 bulan sekali. Besarnya? Lumayan. Sekitar Rp 2,5 juta per 6 bulan itu. Huhuhuhu. Ini di atas biaya listrik dan air tadi ya.

Apalagi coba biaya yang bakalan ditanggung sama pemilik apartemen? Biaya parkir! Ya ini kalo si pemilik unit apartemennya pengen bisa parkir mobil tanpa harus mikir biaya parkir per jam ya.

To be honest, gue belom tahu berapa biaya parkir ini. Karena oh karena apartemen gak gue tinggalin dan kalo misalkan ada yang mau nyewa ya kami bilang di awal kalo tidak ada langganan parkir. Mereka harus bayar sendiri.

Kembali ke atas

3. Butuh Renovasi untuk Disewakan

Awalnya, gue pikir begitu apartemen jadi kami bisa langsung sewakan. Pundi-pundi uang pun akan mengalir dari properti sewa ini. My oh my, how wrong I were!

Baca juga: Take Over KPR Ketika Suku Bunga Bank Naik?

Kalo ada yang pernah beli rumah dari developer, begitu jadi standar banget kan? Nah ini sama juga dengan apartemen. Standar pake banget. Yang kalo tanpa direnov dan langsung ditinggalin, gue sendir akan menderita.

Kamar mandi standar. ruang tamu standar, kamar tidur standar dan bahkan gak ada ruangan buat dapur. Cuma satu sink kecil dan keran yang airnya mati segan hidup tak mau.

Jadi, unit apartemen yang gue beli mahal tadi masih butuh renovasi buat bisa memenuhi syarat untuk disewakan. Ya memang sih gue bisa aja sewakan apa adanya. Tapi ongkos sewa pasti akan jadi murah banget.

Bisa tebak berapa perkiraan untuk renovasi satu unit apartemen dua kamar tidur itu?

Ini masih apake angka beberapa tahun lalu ya. Angkanya ada di kisaran Rp 75 juta! Bahahaha! Eh ini termasuk bikin satu unit dapur kecil dan setting semua apartemennya ya.

Tambahkan angka renovasi ini ke modal yang harus disiapkan tadi. Apakah elo siap? Wkwkwkwkwk.

Kembali ke atas

4. Balik Modal Dari Sewa Cukup Lama

Sekarang sampe ke bagian itung-itungan balik modal bisa berapa lama dari sewa aja ya. Gak pake ngomongin kenaikan harga apartemennya. Harga sewa unit apartemen kayak yang gue beli berapa?

Baca juga: 4 Pertimbangan Beli Rumah atau Sewa Aja?

Kami sempat tanya-tanya, kalo kosongan kayak unit kami paling lakunya Rp 4,5 juta per bulan. Itu juga setelah kami beliin kasur, sofa, kulkas mini, TV dan dua AC.

Kalo ongkos sewa sebulan kami dapat segitu, dikurangi biaya-biaya listrik dan pemeliharaan tadi berarti sebulan anggep aja kami dapat bersih Rp 4 juta. Bakalan berapa lama balik modal dari sewanya aja?

125 bulan atau sekitar 10,5 tahun! Bahahahaha… Ini ngarepin balik modal dari sewa aja yes.

Tentu saja gue masih punya keuntungan kenaikan harga dari apartemennya. Tapi itu kalo gue niat jual. Kalo kagak gimana dong? Jadi ya memang dari sewa ini aja kan gue bisa ngarep dapet incomenya?

Gimana? Kira-kira pada bisa tahan gak dengan kondisi kek gini? Udahlah modalnya gede, dapetnya trickling banget kecil-kecil.

Ya ofkors gue sama istri bisa manfaatkan ini apartemen sebagai tempat kalo kami pengen short getaway atay city staycation. Jadi gak perlu sewa hotel di Jakarta. Bisa minep apartemen aja. 😀

Kembali ke atas

5. Risiko Oversupply

Ngomongin return investasi tadi dari sewa, lama kan? Gimana kalo dijual lagi? Well ini sih memang jadi salah satu opsi paling masuk akal ya.

Baca juga: Panduan Lengkap Menyiapkan Dana Pensiun

Satu tahun pertama, kami sempat cek harga. Sempat nanya-nanya kalo mau beli apartemen kayak punya kami berapa harganya. Ternyata oh ternyata, sudah naik 50%!

Untung gede dong kalo misalkan langsung kami jual? Mestinya sih iya tapi kami belum berniat menjualnya. Dengan begitu, kami menghadapi satu risiko.

Risiko oversupply apartemen di Jakarta. Risiko oversupply ini bisa aja kejadian dimanapun. Karena misalkan ketika ada proyek apartemen di satu daerah laku. Orang pun rame-rame ngebangun apartemen.

Bermunculan lan pemukiman high rise building. Seperti hukum ekonomi pada umumnya, semakin banyak supply sementara demand tetap, maka harga akan otomatis turun.

Kalau ini yang terjadi, bisa-bisa modal yang kami keluarkan akan tetap sama dengan harga jualnya. Apalagi dengan adanya wacana perpindahan ibukota dan sebagainya.

Jadi, sebelum elo pada memutuskan untuk beli apartemen, coba dipertimbangkan baik-baik dan cari info sebanyak-banyaknya. Bagaimana kondisi supply high rise residential di daerah tempat elo mau beli/investasi apartemennya.

Kembali ke atas

6. Tidak Ada Patokan Harga Baku

Satu lagi yang gue pelajari tentang investasi apartemen ini. Gak ada patokan harga baku berapa sih di market apartemen yang udah gue beli ini!

Baca juga: Ketika Harga Saham dan Reksadana Jatuh!

Jadinya syulit kalo mau ngitung berapa aset yang udah gue punya termasuk apartemennya. Ya paling gue pake patokan informasih harga jual di tower apartemen yang sama hasil telepon-telepon tadi. Yekan?

Gak kayak kalo misalkan lu pada investasi di reksadana atau saham. Kalo reksadana harga unitnya dihitung sama bank kustodian setiap hari dan dipublikasikan keesokan harinya.

Sementara saham, harganya ditentukan mekanisme pasar dan kita bisa akses kapanpun. Baik itu dari trading window kita maupun dari website umum macem Google Finance.

Ini yang kadang jadi bikin gue ngerasa insecure sama nilai investasi gue udah berapa. Bahahaha. Anaknya kan harus update terus gue ya bok! Wkwkwkwkwkwk.

Kalo kalian kek gue yang butuh tahu nilai investasi gue berapa setiap saat setiap waktu pertimbangkan ini ya. karena gak ada screen khusus yang kasih infonya. Kudu hunting sendiri.

Kembali ke atas

7. Tidak Likuid

Ini salah satu kelemahan terbesar investasi apartemen: tidak likuid. Gak bisa dijual kapan aja kita butuh duitnya. Oh well bisa sih kapan aja dijual.

Baca juga: Tips Ngopi Hemat di Starbucks

Tapi kalo jualnya buru-buru, gak bakalan bisa dapet harga bagus. Gak kayak financial assets kayak saham atau reksadana. Meskipun mungkin pas kita butuh jual harganya lagi turun, tapi kita mau jual saat itu juga pun tidak akan membuat harganya naik atau turun. Kita akan mengikuti harga yang ada di pasar.

Tidak demikian dengan unit apartemen bukan?

Kalau kita mau menjual di harga yang kita inginkan, paling tidak kita harus menunggu sampai ada pembeli yang mau membeli apartemen kita di harga yang diinginkan. Ketika ada pembeli tertarik ternyata dia tidak mau membayar harga yang kita minta, maka pilihan yang tersisa adalah menerima penawaran harganya atau mencari pembeli lain.

Apakah siap dengan risiko ini?

Kembali ke atas

Penutup: Biaya vs Capital Gain Investasi Apartemen

Investasi properti berupa apartemen sebenarnya tidak jelek. Hanya saja banyak faktor-faktor yang mungkin harus dipikirkan masak-masak.

Mulai dari modal yang cukup besar, ketidaklikuid-an apartemen sebagai instrumen investasi sampai ke biaya-biaya yang harus dikeluarkan. Belum lagi kita membicarakan mengenai asuransi dari unit apartemen yang harus ditanggung.

Baca juga: 6 Alasan Penting Investasi Saham

Jadi, dibandingkan berinvestasi properti di apartemen, kalau memang menginginkan investasi yang lebih ringan, bisa dipertimbangkan untuk investasi di saham, reksadana maupun obligasi pemerintah. Toh tujuannya adalah membangun asset dan mencapai tujuan keuangan di masa depan.

Tulisan-tulisan terbaru di blog ini:

• Mengapa Banyak Orang Kaya Tetap Gagal Mencapai FIRE?
  Punya penghasilan besar dan aset yang terus bertambah memang bisa mempercepat perjalanan menuju kebebasan finansial. Namun, kondisi tersebut belum otomatis membuat orang kaya berhasil mencapai FIRE. Yah, begitulah. Kadang orang menganggap FIRE itu memang identik dengan kaya. Padahal, faktanya, FIRE ini tentang kondisi ketika aset dan penghasilan pasif cukup untuk membiayai kehidupan tanpa bergantung pada
• FIRE Fatigue: Ketika Terlalu Mengejar Pensiun Dini Justru Bikin Gak Menikmati Hidup
  Punya target pensiun dini memang bisa jadi motivasi yang kuat untuk mengatur keuangan. Kamu jadi lebih disiplin menabung, mulai berinvestasi, mengurangi pengeluaran yang gak perlu, dan punya gambaran hidup seperti apa yang ingin dijalani beberapa tahun ke depan. Namun, kalau seluruh hidup mulai diukur dari seberapa cepat kamu bisa mencapai angka kebebasan finansial, FIRE fatigue
• Bagaimana Cara Menguji Apakah Target Dana Pensiunmu Sudah Tahan Krisis?
  Punya target dana pensiun bukan berarti rencana keuangan otomatis aman sampai hari tua. Angka yang terlihat cukup besar saat ini belum tentu mampu menopang hidup selama puluhan tahun. Apalagi kalau di tengah jalan ada inflasi tinggi, pasar investasi anjlok, biaya kesehatan melonjak, atau penghasilan berhenti lebih cepat dari perkiraan. Enggak ada orang yang bisa memprediksi
• Passive Income Apakah Benar-Benar Pasif? Ini Faktanya!
  Passive income itu banyak dianggap sebagai jalan pintas untuk bisa dapatkan duit tanpa perlu terus-menerus bekerja. Cukup punya aset, modal, atau sistem yang sudah berjalan, lalu penghasilan masuk secara berkala. Bahkan konon, katanya, uang bekerja selagi kita tidur! Wuidih. Narasi seperti ini memang kedengaran menarik sih, apalagi bagi kamu yang ingin punya sumber pemasukan tambahan
• DPPK Adalah Salah Satu Jenis Dana Pensiun, Kenali Cara Kerja dan Manfaatnya
  Mempersiapkan dana pensiun sejak masih bekerja bisa membantu kamu punya pegangan finansial saat sudah enggak lagi menerima gaji bulanan. Salah satu instrumen yang bisa digunakan adalah Dana Pensiun Pemberi Kerja (DPPK). DPPK adalah program dana pensiun yang dibentuk oleh pemberi kerja untuk mengelola dan membayarkan manfaat pensiun bagi karyawan yang menjadi pesertanya. Program ini bisa

Kalo ada yang mau ditambahin, langsung aja ditulis di komen ya manteman. Atau kalau mau lebih panjang diskusi bisa langsung kirim email ke halo@danirachmat.com.

Bisa juga manteman colek gue di Instagram @danirachmat ato Twitter @danirachmat juga. 😀

Kembali ke atas