KPR Tanpa DP, Program Unggulan Anies-Sandi yang Sangat Menarik Untuk Diwujudkan, Tapi Bisakah ?

Disclaimer: Tulisan tentang program KPR Tanpa DP ini bukan upaya untuk mendukung ataupun menjelekkan salah satu pasangan calon pilkada DKI Jakarta. Gue GAK PUNYA KTP DKI Jakarta, jadi gak ikutan milih. Tulisan ini gue buat murni karena tergelitik untuk memberikan pandangan pribadi tentang program yang bisa menjadi solusi untuk banyak orang. Isi dari tulisan dibatasi dengan pengetahuan akan program-program pemilikan rumah yang bisa gue dapatkan di internet dan gue sama sekali gak punya pengetahuan tentang bagaimana skema yang dimiliki oleh Pak Anies dan Pak Sandi dalam program Oke-Ocenya.

KPR Tanpa DP, Bisakah diwujudkan?

KPR Tanpa DP, Bisakah diwujudkan?

Bismillaah.

Panjang juga ya disclaimernya, ini ngeri bener sih gue nulisnya. Bukan mau ikut-ikutan ngomongin politik, tapi bener-bener tergelitik buat lihat lebih jauh ke dalem tentang programnya. Gak bisa ikutan milih ini kan yes.

Kenapa gue tergelitik? Karena wacana KPR Tanpa DP yang dilemparkan waktu debat terakhir sebelum pemilihan ini langsung menyita perhatian gue yang nonton waktu itu. Dan gue yakin juga jutaan warga Jakarta dari yang mulai punya rumah 3 sampe yang empot-empotan ngumpulin DP rumah.

Baca juga postingan gue yang ini tentang Pengajuan Mudah KPR Online dari Bank BTN.

Syukurlah beliau berhasil masuk ke putaran kedua. Jadi ada kesempatan program ini bisa terwujud.

Tapi Bisakah KPR Tanpa DP Diwujudkan?

Pertanyaan inilah yang menggelitik banget buat dicermati lebih lanjut. Dan rasa penasaran ini nagging mulu di kepala gue sampe kemaren si Mbak Windi nulis soal KPR tanpa DP ini.

Kalo tulisannya Mbak Windi ngejelasin secara gamblang gimana kalian bisa beli rumah tanpa DP dengan cara si penjual dan pembeli sepakat tuh sama-sama markup nilai transaksi. Dengan begitu, bank bakalan kasih kalian kredit senilai harga rumah yang sebenernya, dengan segala macam nilai minusnya ya.

Cuss deh baca penjelasannya Mbak Windi yang menarik banget buat disimak (dan mungkin bisa dicontek.. Hihihi).

Tapi apakah memang harus begitu? Beneran bisa nggak sih beli rumah dengan KPR tanpa DP? Dan kenapa sih beli KPR harus pakai uang muka/down payment?

Nah, gue bahas dulu nih dari sisi down paymentnya dulu ya.

Uang Muka / Down Payment dan Hubungannya dengan LTV

Ngobrolin santai LTV dalam hubungannya KPR tanpa DP

Ngobrolin santai LTV dalam hubungannya KPR tanpa DP

KPR yang dijadikan sarana oleh sekian banyak orang buat beli rumah (termasuk gue dan mungkin kalian yang baca ini) pastinya diatur ketat sama BI dan OJK. Aturannya berlaku untuk semua bank dan pelaku jasa keuangan yang meminjamkan uangnya lewat jalur formal.

Aturan ketat KPR karena dana yang dipinjamkan berasal dari simpanan masyarakat yang dihimpun oleh… Click To Tweet

Aturan mengenai uang muka dari BI ini bisa dibaca di Surat Edaran BI tentang Loan to Value Ratio yang kalo dirangkum secara umum kek gini buat kredit pemilikan rumah, rumah susun dan ruko:

Peraturan besaran LTV menurut Bank Indonesia - Ilustrai post KPR Tanpa DP

Peraturan besaran LTV menurut Bank Indonesia – Ilustrai post KPR Tanpa DP

Apa sih LTV – Loan to Value Ratio itu? Artinya maksimum jumlah kredit yang boleh diberikan sama bank kalau dibandingkan nilai rumah yang mau dibeli.

Jadi kalo harga rumah Rp. 100 juta ya berdasarkan aturan kredit maksimum Rp. 90 juta buat rumah susun yang luasnya antara 22 meter persegi sampai 70 meter persegi. Jadi orangnya sendiri harus bisa bayar sisa Rp. 10 jutanya.

Erat banget kan hubungan antara KPR dan DP kalo berdasarkan ketentuan BI ini?

Mungkinkah KPR tanpa DP berdasarkan ketentuan LTV

Mungkinkah KPR tanpa DP berdasarkan ketentuan LTV

Gagal memenuhi ketentuan BI tentang LTV, bank akan dikenakan sanksi administratif dan denda. Pokoknya kalo udah ngelanggar ketentuan BI ribet banget deh urusannya buat bank. Jadi jangan harap bank mau ngelanggar ketentuannya BI.

Tujuannya Apa sih Diatur LTVnya KPR yang Membuat KPR Tanpa DP Seolah Susah Diwujudkan?

Nunjukin Komitmen Orang yang Beli Rumah

Tujuan DP dalam KPR

Tujuan DP dalam KPR

Ini udah jelas banget kan? Prosentase DP rumah pasti akan memberatkan orang yang beli rumah. Buat yang mampunya beli rumah seharga Rp. 500 juta, uang muka Rp. 100 juta itu pasti berat banget, pun buat yang mau beli rumah seharga Rp. 100 juta, uang muka Rp. 10-20 juta itu pasti juga berat.

Kalo mereka harus keluarkan uang segitu di awal, mereka pasti gak mau dong duitnya ilang dan pasti jagain kreditnya biar aman dan lancar. Biar rumah gak disita bank dan gak kehilangan duit.

Nah kalo gak pake DP sama sekali? Bisa bayangin lah ya.

Beda kasus kalo yang beli rumah emang investor dan spekulan ya. Kalo buat orang-orang yang beli buat dijual lagi, jatuhnya kan ke ketentuan KPR kedua dan ketiga. Gak akan gue bahas lebih lanjut.

Menghindari Peningkatan Harga Properti yang Terlalu Tajam

Menghindari Bubble Property

Meskipun gak terlalu efektif, tapi salah satu tujuan penetapan maksimum LTV ini untuk mengerem laju pertumbuhan naik harga properti yang luar biasa. Contohnya aja rumah gue udah naik 3x lipat dibandingkan harga kami beli dulu.

Coba bayangkan kalo ga ada batasan uang muka. Pengembang bebas bikin program jualan mereka dan yang beli juga rame-rame ajuin KPR. Bank seneng aja dong kasihnya. Karena permintaan naik, harga pasti juga naik.

Kalo lama-lama harga properti naik terus gak terkendali, bisa-bisa harga di market gak sesuai sama harga ekonomisnya. Kalo dah kek gitu giliran ada yang macet pas rumah dijual lagi sama bank, gak laku. Bank rugi dong ya.

Sementara duit yang dipinjemin buat KPR udah lari ke developer dan notabene itu adalah duit simpenan kita semua di tabungan dan deposito. Ngeri kan?

Biar Semakin Banyak Rumah Terjangkau

Ini logika aja sih ya. kalau tanpa DP, sudah pasti para pengembang bakalan berlomba-lomba bangun perumahan dengan luasan yang lebih besar karena denger-denger marginnya lebih gede. Harganya kan lebih bisa diatur sama pengembang. Nah kalo bisa beli dengan KPR tanpa (atau minimum) DP, pengembang lebih seneng dong.

Makanya pemerintah melalui tetapkan uang muka yang lebih besar untuk rumah dengan luasan lebih besar.

Sementara rumah yang ukurannya lebih kecil, LTVnya bisa sampai 90% untuk KPR pertama. Tujuannya apa? Biar pengembang lebih banyak bangun rumah-rumah ukuran itu yang target marketnya ya orang-orang yang kemampuan belinya lebih rendah.

Masuk akal toh?

Uang muka atau DP perumahan itu gak semata-mata untuk menghalangi orang beli rumah. Click To Tweet

Makanya kumpulin duit buat DP rumah dengan investasi di saham atau reksadana. Baca dasar-dasar investasi reksadana kalau misalkan belom nyaman kalau langsung investasi saham.

Nah Trus, KPR Tanpa DP Mungkin Gak?

Kalau ngikutin aturannya BI jawabannya agak susah sih ya. Karena aturan BI kan dibuat juga untuk penerapan prinsip kehati-hatian bank.

Sekali lagi, kenapa bank harus hati-hati? Yakarena duit yang disalurkan bank lewat kredit (diantaranya KPR) itu adalah duit orang-orang yang nabung ke bank.

Jangan sampe saking getolnya bank minjemin duit lewat KPR, trus pas nasabahnya pada macet (amit-amit!) duit kita yang ada di bank kaga bisa dibalikin. Rame dunia persilatan kan?!

Tapi katanya sudah jalan kan di beberapa negara? Kan bisa tanpa DP!

Gue pun penasaran, yang gue browsing adalah gimana housing di Singapura dan Amerika. Kenapa ke kedua negara ini?

Kalo Amerika karena pasar keuangannya yang begitu maju dan sampe bikin ,lumpuh perekonomian dunia beberapa tahun lalu dengan Subprime Mortgage Crisisnya. Secara sederhana, ada film animasi 10 menit biar ada gambaran krisis perumahan yang terjadi di Amerika itu:

KPR Tanpa DP di Amerika Serikat

Kredit Pemilikan Rumah di Amerika Serikat

Buat yang baca postingan ini kalau tahu kondisi pengajuan kredit di Amerika secara langsung kasih tahu kalau nanti gue salah ya. Pengetahuan gue didapatkan dari acara-acaranya Suze Orman dan acara sejenis dan hasil baca-baca berbagai resources yang ada di internet.

KPR yang disebut mortgage di sana memang bisa mencapai jangka waktu sampai 30 tahun. Lama banget memang. Dan kalau misalkan sudah ngambil mortgage, nilai dari rumah yang dibeli itu meskipun angsurannya belum lunas bisa diambil sebagai pinjaman. Ini yang berkali-kali gue denger sebagai HELoC (Home Equity Line of Credit).

Itu dari segi jangka waktunya.

Sementara kalau dari segi down paymentnya, gue belum berhasil menemukan pinjaman dari bank atau lembaga keuangan yang gak pake DP. Rata-rata masih menyaratkan adanya sejumlah tertentu sebagai down payment.

Kalau KPR tanpa DP di sana masih dimungkinkan, cuma nasabah sebagai orang yang kredit harus bayar suku bunga dan juga biaya-biaya yang lebih tinggi.

Tapi di sana ada alternatif KPR tanpa DP, tapi bukan dari lembaga keuangan komersil. Program-program KPR tanpa DP ternyata dikeluarkan oleh pemerintah daerah khusus untuk warganya atau suatu lembaga yang membuat program KPR tanpa DP untuk orang-orang dengan kriteria tertentu.

Salah satu contohnya misalkan untuk keluarga veteran yang dibuat oleh Veteran Affairs. Di sini para keluarga militer bisa mendapatkan KPR tanpa DP. Tapi si veteran harus dapat sertifikat kelayakan mendapatkan program ini dan untuk KPR tanpa DPnya akan dikenakan mortgage insurance.

Most of the scheme KPR tanpa DP yang gue baca menyaratkan adanya mortgage insurance.

Mortgage Insurance untuk Skema KPR Tanpa DP di Amerika

Di pasar properti Amrik sana, kalau misalkan pembeli rumah gak bisa bayar DP, selain suku bunga dan biaya yang lebih mahal, mereka juga diharuskan bayar mortgage insurance.

Asuransi ini untuk mengamankan posisi bank. Besarannya berapa? Sekitar 0,5% – 1% per tahun dari harga rumah. Dan mereka wajib membayar sampai nilai equity rumah sama dengan nilai DP (nilai equity rumah = nilai pasar – cicilan KPR).

Skema ini kalau di Indonesia sih cukup terjangkau sebenernya karena kenaikan harga rumah gila-gilaan dan memungkinkan pembayaran asuransi gak selama kaya di amrik sono. Tapi ini bakalan nambah beban orang yang sebenernya gak mampu bayar DP, selain harus bayar biaya bunga yang lebih mahal juga harus tambah bayar asuransi.

Bagaimana dengan KPR tanpa DP di Singapura?

Sistem Housing di Singapura

Apa yang gue tulis di sini juga gue dapatkan dari internet dan hasil baca-baca, jadi kalo memang ada yang salah, koreksi gue ya.

Kalau di Singapura, pemukiman warganya ditangani sama Housing Development Board, satu lembaga pemerintahan yang memang khusus menangani pemukiman buat warganya. Program perumahan untuk warga Singapura ini dimulai dari lama. Kalai baca sejarahnya balik ke tahun 20-an.

Dan keberadaan HDB dan skema-skema pembeliannya sejarahnya menjangkau balik sampai ke tahun 50-an.

Untuk bisa entitled beli perumahan yang dibangun sama HDB, syaratnya adalah harus warga negara Singapura yang atau Permanent Resident yang punya pekerjaan. Jangka waktu pembeliannya bisa sampe 25 tahun.

Trus apakah memang di Singapura KPR tanpa DP? Karena ini yang disebut Pak Anies dan gue denger sendiri waktu debat terakhir sebelum 15 Februari 2017 kemarin.

Sistem KPR di Singapura

Untuk pembayaran perumahan yang dibeli dari HDB, bukannya tanpa DP tapi pemerintah memperbolehkan penggunaan CPF (Centra Provident Fund) untuk pembayaran DPnya. CPF ini merupakan tabungan yang langsung dipotong dari gaji dengan kontribusi dari pemberi kerja.

Mirip dengan potongan Jamsostek Ketenagakerjaan di sini. CMIIW ya.

source: www.hdb.gov.sg

Dengan menggunakan CPF, orang yang sudah memiliki masa kerja tertentu dan sekian dollar terkumpul di rekening CPFnya dia tentu akan ngerasa lebih mudah buat bayar rumah. Beda dengan kalo kita nabung sendiri dan gak “dipaksa”. Buat ngumpulin uang muka buat beli rumah tentu saja bakalan kerasa berat kan?

KPR Tanpa DP Di Indonesia? Warga Bisa Memanfaatkan FLPP, SSB dari Pemerintah Pusat dan juga PUMP dari BPJS Ketenagakerjaan

Sebuah Janji yang Sudah Berjalan di Level Pemerintah Pusat(?)

Seperti sudah gue jelaskan di atas. Di Indonesia, KPR harus mengikuti ketentuan Bank Indonesia untuk besaran uang mukanya.

Tapi ternyata pemerintah pusat di level Indonesia sendiri pernah punya program untuk Masyarakat Berpenghasilan Rendah untuk bisa beli rumah. Mulai dari Fasilitas Likuiditas Pembelian Perumahan (FLPP) yang kemudian dilanjutkan dengan Subsidi Selisih Bunga (SSB) dengan syarat:

  1. Minimum usia 21 tahun atau sudah nikah
  2. Belum punya rumah dan gak sedang menikmati subsidi dari pemerintah
  3. Gaji pokok gak lebih dari Rp. 4 juta kalo mau beli rumah tapak dan Rp. 7 juta kalo mau beli rumah susun
  4. Punya masa kerja minimal 1 tahun
  5. Punya NPWP dan melaporkan pajak sesuai undag-undang yang berlaku

Dengan skema ini, MBR masih perlu menyiapkan uang muka untuk kredit pemilikan rumahnya meskipun jumlahnya tidak lagi sebesar KPR komersil. CMIIW, DP lewat program ini sebesar 1%. Kalo rumah Rp. 100 juta, MBR cuma perlu siapkan DP sebesar Rp. 1 juta. Sudah bagus banget menurut gue.

Selain program perumahan di atas, sebenarnya juga ada Pinjaman Uang Muka Perumahan (PUMP) dari BPJS Ketenagakerjaan yang ditujukan untuk para pekerja dengan penghasilan maksimum RP. 5 juta dengan nilai maksimum pinjaman sebesar Rp. 20 juta.

Harga rumah yang bisa dibiayai pun maksimum sebesar RP. 350 juta. Jadi sebenarnya sudah ada fasilitas yang bisa dimanfaatkan oleh warga masyarakat berpenghasilan rendah. Sudah ada programnya.

Sewa Rusun vs Beli Rumah?

Program-program relokasi masyarakat miskin ke rusun-rusun yang dibangun petahana menurut gue sudah cukup bagus. Masyarakat yang tidak mampu beli rumah dibangunkan rusun dengan mekanisme sewa.

Baca juga postingan tentang bagaimana memeriksa kondisi keuangan pribadi, sudah sehat atau belom?

Mekanisme sewa ini memungkinkan warga yang memang kesulitan buat beli rumah dan berpenghasilan rendah. Kalau dari artikel-artikel yang gue baca, untuk tipe 30-36 harga sewa sebesar Rp. 180 ribuan untuk warga Marunda sementara di Tambora dengan fasilitas lengkap cuma Rp. 450 ribu. Ini sih kalo dibandingin sama apartemen tipe 36 udah murah banget. Standarnya kan di Rp. 2,5 jutaan per bulan.

Oke, kemudian calon gubernur yang bertarung menawarkan program pembelian rumah melalui KPR tanpa DP. Sebuah janji yang menurut gue sangat-amat segar buat telinga para pemilih. Paling nggak buat gue ya karena begitu dengar dan menyebutkan kondisi di beberapa negara, gue langsung ngerasa ada harapan.

But seriously, apa sih bedanya KPR dengan DP 0% dan KPR dengan DP Rp. 0? Click To Tweet

Karena sepertinya penggunaan redaksi Rp. 0 dan 0% itu penting banget. Bukannya kedua-duanya berarti KPR tanpa DP?

Kalau gue warga Jakarta, tentu saja janji untuk bisa memiliki rumah dibandingkan hanya menyewa. Opsi membeli rumah tanpa DP (dalam bentuk janji) ini akan langsung bikin gue milih pasangan calon manapun yang menjanjikannya.

Kerja Keras Mewujudkan Program KPR Tanpa DP di DKI Jakarta Tercinta

Tapi apakah benar bisa langsung diwujudkan?

As much as I wish this promise can be executed by the time they got elected, ada beberapa kendala untuk program ini bisa langsung jalan begitu beliau berdua terpilih. Dua hal yang bisa jadi ganjalan antara lain:

  1. Ketentuan BI tentang DP
  2. Harga perumahan di Jakarta

Kalaupun akhirnya gubernur terpilih memutuskan untuk mengadopsi program pemerintah pusat dan membuat program pemerintah daerah untuk bisa mewujudkan janji ini, harga perumahan di Jakarta ini bisa jadi kendala yang besar banget. Kalau dicermati program FLPP, SSB dan bahkan PUMP, semuanya menyaratkan rumah dengan harga maksimum tertentu.

PUMP yang memiliki plafon harga rumah lebih besar aja menyaratkan maksimum Rp. 350 juta. Sekarang harga rumah di Jakarta di bagian yang mana yang bisa serendah itu? Kecuali Pemerintah Provinsi DKI memberikan subsidi perumahan yang masif.

Contoh aja, harga apartemen 2 kamar dengan luas 36 meter persegi di tahun 2013 udah sebesar Rp. 560 juta.

Oke, I want to be constructive here. Meskipun bakalan berat, ini saran gue buat calon yang menjanjikan program ini karena memang gue pengen programnya bisa terwujud:

  1. Secepatnya menetapkan peraturan pemerintah daerah untuk program ini (semoga penetapan peraturannya bisa jalan gak lebih dari satu periode)
  2. Mengoptimalkan skema-skema pembiayaan yang sudah ada baik itu dari pemerintah pusat maupun lembaga lain untuk kemudian diadopsi ke peraturan pemerintah provinsi
  3. Bekerja sama dengan sebanyak mungkin pengembang yang bisa membangun perumahan yang masuk ke kriteria perumahan untuk MBR. Sediakan insentif-insentif untuk para pengembang yang masuk ke pasar ini

Dan buat yang baca, silahkan tambahkan saran-saran lain yang kalian ingin sampaikan ke pasangan calon yang punya programnya. Semoga bisa membantu untuk mewujudkannya kalau misalkan memang beliau berdua yang kepilih.

Penutup Postingan KPR Tanpa DP

Karena dari awal gue niatkan postingan ini gak untuk mendukung atau menjatuhkan pasangan calon manapun, waktu yang gue butuhkan untuk nulis cukup lama. Seminggu lebih.

Niatnya bahkan sudah dimulai dari ketika gue denger langsung program ini disampaikan di debat PILKADA DKI terakhir sebelum 15 Februari 2016 waktu itu.

Hosting murah kapasitas besar

Buat para pemilih di DKI sana, silahkan pertimbangkan baik-baik pasangan calon mana yang akan kalian pilih. TImbang baik-baik program-program yang ditawarkan dan bagaimana track record masing-masing pasangan calon. Bukan cuma track record memimpin Jakarta karena kalo kek gitu ya cuma pasangan incumbent yang punya, tapi track record sejauh yang kalian tahu.

Kalau gue sih juga bakalan milih bagaimana mereka berkampanye, isu-isu apa yang mereka pakai untuk menyerang pasangan lain. Janji-janji yang diberikan waktu kampanye juga penting. Bagaimana kemungkinan untuk diwujudkan dan kalau tidak terwujud gimana.

Be smart dan semoga pasangan calon terbaik untuk Jakarta yang menang 🙂

Referensi:

Ini adalah beberapa link yang gue baca dan gue catet linknya di samping buanyak link yang lain hasil googling tentang KPR tanpa DP yang gue baca juga demi referensi tapi gak gue catet:
https://en.wikipedia.org/wiki/Public_housing_in_Singapore
http://www.windiland.com/2017/02/dp-kpr-dp-0.html
http://www.bi.go.id/id/peraturan/ssk/Documents/PBI_181616.pdf
https://en.wikipedia.org/wiki/Public_housing_in_Singapore
https://en.wikipedia.org/wiki/Central_Provident_Fund
http://www.investopedia.com/mortgage/no-down-payment-mortgage/
http://www.investopedia.com/articles/pf/07/avoid_pmi.asp?ad=dirN&qo=investopediaSiteSearch&qsrc=998&o=40186&lgl=no-ads
http://www.hdb.gov.sg/cs/infoweb/about-us/our-role/public-housing–a-singapore-icon
http://www.mas.gov.sg/moneysense/life-events/buying-a-home.aspx
https://services2.hdb.gov.sg/webapp/BP13EligCheck/BP13SHome?strSystem=CHECK

4 Ways to Buy Property with “No Money Down”


http://www.realtor.com/advice/finance/buy-a-home-with-a-low-or-zero-down-payment/
http://www.realtor.com/advice/finance/what-is-mortgage-insurance/
http://www.bpjsketenagakerjaan.go.id/berita/4223/KPR-dengan-Bantuan-BPJS-Ketenagakerjaan.html
http://properti.kompas.com/read/2015/07/02/154906621/Mau.Beli.Rumah.tetapi.Kesulitan.Uang.Muka.Ikuti.Cara.Ini.
http://www.realtor.com/advice/finance/what-is-mortgage-insurance/
http://www.kompasiana.com/rquiserto/analisa-pembatasan-ltv-kpr-terhadap-stabilitas-sistem-keuangan_54f3ec21745513a32b6c824c
http://www.hukumonline.com/berita/baca/lt558a841aaff2d/resmi–bi-ubah-kebijakan-ltv
https://finance.detik.com/properti/3428623/kpr-tanpa-dp-di-jakarta-ini-kata-pengembang
http://www.tribunnews.com/metropolitan/2017/02/20/anies-serius-dengan-program-rumah-tanpa-dp-ini-jawabannya-ditanya-soal-detail

Advertisements

28 Comments

  1. CaDaS

Rugi loh, habis baca gak komen! #Eh?! ;-P

Ad Blocker Detected

Saya menyajikan blog ini dan segala isinya gratis. Untuk mendukungnya, iklan ditampilkan di blog ini. Mohon dukungannya untuk mendisable ad blocker yang dipakai di bwosernya ya. Terimakasih! (^_^)

Refresh
Translate »
Ingin membaca artikel perencanaan keuangan lainnya? Buka
+
%d blogger menyukai ini: