“Aduhhh! Rasanya pengen deh takeover KPR rumah gue ke bank lain! Gilak angsurannya di bank yang sekarang naik gak kira-kira!”,
Siti merepet di suatu obrolan menuju Bandung. Siti, tentu saja bukan nama sebenarnya layaknya Mawar yang kerap dipakai sebagai nama samaran korban. #HalahGakPenting.
Jangan-jangan, lu yang lagi baca postingan ini adalah salah satu Siti di luar sana? Angsuran kredit pemilikan rumah alias KPR tiba-tiba melonjak tinggi!
Yang dulunya masih ke sisa Rp. 3-4 jutaan di akhir bulan tiba-tiba aja duit gak ada bekasnya. Semua dipake buat nyicil rumah. #GakHeran #TambahEngap
Gue diundang sama CNBC Indonesia dan bahas tentang ini di acara #InvesTime CNBC Indonesia. Video singkat YouTubenya bisa kalian simak di marih:
Kalo pengen tahu artikel lengkap dan video penuh berdurasi sejam-nya bisa dibuka langsung webnya CNBC Indonesia.
Tulisan ini gue update di tengah-tengah pandemi Corona. Sudah beberapa tahun berlalu dari awal tulisan ini terbit. Kondisi suku bunga saat ini lagi berada di titik rendah karena upaya pemerintah menghadapi perlambatan ekonomi yang menimpa Indonesia. Kondisi ini juga dihadapi oleh negara-negara lain di dunia.
Sementara itu, buat kalian yang masih galau mau beli rumah tapi bingung gimana bayar DP-nya, baca dulu deh yang ini:
Baca juga: Pilihan-pilihan Kumpulin DP Rumah Idaman
Nah, postingan blog ini mau ngebahas lengkap apa yang gue obrolin bareng Mbak Maria, hostnya CNBS kemaren.
Seperti biasa, manteman bisa baca tulisan ini langsung dari atas sampai habis. Atau baca sesuai table of content di bawah ini:
[toc]
1. Tren Suku Bunga Naik dan Habisnya Periode Fix Rate Pendorong Utama Takeover KPR
Pernah ada yang kaget setengah mati tiba-tiba cicilan KPR bulan itu naik drastis? Apakah ada yang bisa dilakukan untuk cicilan rumah yang tiba-tiba naik ini? Ataukah kita harus pasrah bayar terus sampai habis?
Kan mayan ya duit selisih kenaikan cicilan KPR-nya bisa dipake buat belanja-belanja. Apalagi kalo buat belanja saham.
Baca juga: Emak-emak Belanja Saham
Buat yang lagi bernafas dalam kubur indahnya KPR, ada yang namanya refinancing atau lazim disebut takeover KPR. Cicilan utang rumah yang sekarang bikin hidup terasa engap, bisa kalian pindahin ke bank lain.
Tentunya dengan harapan bunga dan biaya di bank lain akan lebih murah. Hasil akhirnya kan cicilan tiap bulannya bakalan lebih kecil. Jadi lebih lega dalam menjalani hidup.
Kenaikan drastis cicilan KPR ini terutama terjadi karena bunga di perbankan Indonesia sedang dalam tren naik dan belum ada tanda-tanda akan berhenti. Tweetkan ini!Kenapa gitu? Stay tune di postingan ini. Bakalan panjang soalnya! 😛
1.1. Tren Kenaikan Suku Bunga
Bagian ini sih gak wajib kalian baca. Cuman buat tambahan pengetahuan aja kenapa kok suku bunga KPR bisa naik. Meskipun sekarang ini trend suku bunganya lagi turun. Kalo data dari Trading Economics kayak gambar di atas, suku bunga acuan BI sekarang ada di 4,5%.
Gue coba sedikit bahas situasi dan kondisi sekarang waktu postingan ini ditulis ya dengan bahasa sesederhana mungkin dah.
Jadi dimulai dari 2008 waktu ada krisis kredit perumahan (sub prime mortgage crisis) di Amrik dulu itu. Karena krisis waktu itu, suku bunganya Amerika mendekati hampir 0%. Tujuannya apa? Buat meringankan beban usaha dan juga rangorang yang punya utang KPR.
Dari tahun 2008 waktu itu sampe beberapa tahun lalu, minjem duit dollar di Indonesia aja bisa gak nyampe 2%. Pinjaman loh ya ini.
Nah beberapa tahun kemudian, situasi ekonomi di Amrik sudah mulai membaik yang diiringi dengan kenaikan inflasi. Salah satu cara ngendaliin inflasi ya dengan naikin lagi suku bunga. Meskipun sekarang suku bunganya Amrik udah turun lagi, pernah ada masanya suku bungan Dollar Amerika ada di atas 2%. Waktu itupun, suku bunga di Indonesia lagi tinggi-tingginya. Kejadian ini di sekitar akhir 2018 sampe 2019.
Begitu suku bunga di Amrik naik, Indonesia pun mau gak mau harus ikutan menaikkan suku bunga untuk menjaga stabilitas nilai tukar. Tweetkan ini!Kenapa kok kalo Amrik naikin suku bunga Indonesia juga ikutan naikin? Karena banyak duit Dollar di sistem perekonomian Indonesia.
Buat para investor, kalo nyimpen di Amrik bedanya gak jauh-jauh amat sama Indonesia sementara di sana lebih aman, pasti bakalan milih cabut duit dari Indonesia dan simpen di Amrik kan. Lebih aman Masbro, Mbaksis.
Makanya pemerintah Indonesia bakalan naikin suku bunganya ketika Amrik juga naikin suku bunganya. Nah kalo trennya sedang turun kayak sekarang, coba baca postingan di bawah ini:
Baca juga: Ketika Suku Bunga Acuan BI Turun
1.2. Ketika Periode Bunga Fix Berakhir
Kenapa pembahasan tentang take-over ini jadi seru? Karena adanya perubahan periode bunga fix menjadi floating.
Biasa kan promo kalo KPR di bank ada yang kasih bunga fix selama beberapa tahun/periode tertentu. Jadi, selama periodenya itu, tidak ada perubahan sama sekali di suku bunganya.
Begitu periodenya habis bunganya akan berubah dan berlanjut menjadi floating. Bunga floating ini berarti akan mengikuti bunga yang berlaku di pasar. Perubahan inilah ketika tren suku bunga naik langsung bikin terkejut yang punya kredit terkejut!
Baca juga: Perbedaan Bunga Fix dan Bunga Floating
Kenapa kok terkejut? Karena bunga floating di saat kondisi market lagi tren kenaikan bunga, beda bunganya bisa jauh! Kalo fixnya di kisaran 6%-7%, begitu berubah jadi floating bisa sampe 12%an loh! Untungnya pas postingan ini diupdate trennya lagi penurunan lagi.
Kalo sudah lagi naikan kek gini, bayar cicilan bisa-bisa naik nambah sejuta-dua juta. Kalo duit segitu kan mayan banyak ya bokk?
2. Suku Bunga Naik! Saatnya Takeover KPR ke Bank Baru! Apa Saja Pertimbangannya?
2.1. Persyaratan KPR dari Bank Baru
Yadong, kalo mau takeover KPR, persyaratan dari bank baru ini yang pertama kali wajib dicermati.
Apa saja dokumentasi yang dibutuhkan, jenis pekerjaan, gaji, penghitungan join-income untuk yang sudah punya pasangan dan mau ngajuin KPR bareng.
Meskipun kalo sudah punya KPR, kemungkinan akan lebih mudah diapprove sama bank yang baru tempat kalian mau mindahin KPRnya, syarat-syarat ini harus tetap diperhatikan. Siapa tahu ternyata hal yang memberatkan di bank sebelumnya ternyata tidak menjadi syarat utama di bank yang baru.
Kayak misalkan ada keharusan menyimpan dana sekian rupiah di rekening bank sebelumnya, di bank yang baru gak ada. Duitnya jadi bisa dipakai untuk yang lain kan?
Baca juga: Pertimbangan Buka Rekening Bank
2.2. Program yang Ditawarkan Bank Baru
Seharusnya nih, orang mengalihkan pinjaman ke bank baru karena iming-iming bunga yang lebih kecil ato karena ada program-program lain yang ditawarkan sama bank yang baru. Salah satu contohnya adanya periode fix lagi di bank yang baru kalau kita mengalihkan KPR ke sana.
Dengan adanya fix rate lagi selama beberapa periode, kita akan bisa menikmati lagi kepastian jumlah angsuran. Dengan begini, kepusingan kenaikan jumlah cicilan bisa diundur selama beberapa lam.
Atau apakah ada perpanjangan tenor di bank yang baru tempat kita akan alihkan pinjman. Jadi kalo misalkan sekarang sudah punya KPR dengan tenor 10 tahun, fix 3 tahun. Setelah periode fix berakhir ditawarkan sama satu bank buat takeover. Apakah periode takeovernya itu hanya melanjutkan sisa 7 tahun atau apakah bisa jadi 10 tahun lagi?
Memang rasanya bakalan jadi rauwis-uwis kalo tenornya dipanjangin lagi. Tapi dengan periode yang lebih panjang, cicilan kan jadi lebih kecil apabila tidak ada penambahan periode. Ya gak?
Eh ternyata periode gak bisa nih nambah. Nah, apakah kemudian bank yang takeover KPR nawarin penambahan plafon limit kredit?
Okelah dengan tambahan jumlah kreditnya dan jangka waktu yang gak nambah, cicilan akan lebih berat, tapi duit yang diterima bisa dipergunakan buat renovasi rumah yang akhirnya akan meningkatkan nilai rumah.
Begitu kalian mau memutuskan buat jual rumah, harga rumahnya bisa jadi naik signifikan.
Program-program yang ditawarkan bank yang baru, bisa jadi pemanis signifikan buat kita mindahin KPR. Psstt… yang rajin nanya ke marketingnya ya. 😀 Tweetkan ini!Baca juga: Kenapa Sebaiknya Jangan Tergoda Hadiah Tabungan
2.3. Biaya Penalti dari Bank Lama
Sebelum memutuskan untuk takeover KPR ke bank lain dengan bunga lebih murah, harus dipastikan apakah akan ada penalti dari bank sebelumnya untuk pelunasan dipercepat. Jangan sampai kaget kalo sampai harus kena penalti.
Biasanya sih ya, biaya penalti ini sudah disampaikan di awal waktu proses pengajuan. Cuman kadang karena sudah saking terburu nafsunya beli rumah, gagal memerhatikan detail-detail kecil ini.
Tapi seharusnya sih nilai penalti ini gak besar dan bahkan setelah ditambahkan nilai penalti ini, biaya yang harus ditanggung setelah takeover masih lebih murah dibandingkan harus meneruskan di bank yang lama.
2.4. Biaya-biaya Takeover KPR di Bank Baru
Dalam proses KPR, umunnya akan ada biaya provisi, administrasi, pengikatan dan juga asuransi yang akan menambah ke biaya-biaya yang harus kita keluarkan. Harga rumah yang tertera di price list developer belom termasuk biaya-biaya itu.
Pastikan bagaimana biaya-biaya takeover KPR di bank baru. Karena biaya provisi, pengikatan dan asuransi akan ditentukan oleh jumlah limit kredit yang diberikan. Tweetkan ini!Biaya Provisi misalnya, pada praktek umum yang ada di perbankan, nilai provisi sebesar 1% dari nilai kredit yang diberikan kepada kita. Jadi kalo harga rumahnya Rp. 1 milyar, biaya provisinya sendiri bisa sampe Rp. 10 Juta! Nah kalo misalkan mau takeover KPR ke bank lain, trus kena biaya provisi lagi ya itu harus kita bayar lagi.
Biaya pengikatan dan biaya administrasi juga berpotensi jadi biaya yang memberatkan untuk proses takeover. Terutama biaya pengikatan yang berkaitan erat dengan penggunaan notaris dalam proses akad kreditnya.
Besarnya berapa tarif notaris untuk pengikatan KPR ini? Berbeda-beda antara satu notaris dengan notaris lainnya. Besaran nilainya didasarkan pada harga rumah yang dibeli.
Biaya asuransi kerugian untuk rumah dan asuransi jiwa untuk nasabah pasti juga harus dipertimbangkan. Asuransi kerugian untuk rumah ini biasanya untuk cover kalau misalkan terjadi bencana atau kebakaran. Sementara itu, asuransi jiwa untuk pemegang kredit untuk menjaga risiko yang membayar cicilan meninggal dunia.
Kalau nyicil rumahnya pas kita single, biaya asuransinya ya buat kita sendiri. Tapi kalo nyicilnya pake itungan join income sama pasangan, biaya asuransinya ya harus bisa cover dua orang.
Baca juga: Cara Menolak Asuransi
2.5. Proses dan Teknis Takeover antar Dua Bank
Satu lagi yang gak kalah penting buat dicari tahu pas manteman sekalian mau memindahkan KPR ke bank lain: kemudahan proses teknis takeovernya.
Terkadang proses ini yang akan lebih memakan waktu dibandingkan proses lainnya kalau ternyata antara bank yang lama dan bank yang baru berbeda ketentuan. Ada kemungkinan terjadinya deadlock pelunasan kredit dan juga
Baca juga: Program DP Rumah Rp 0 Menurut Gue
Jadi gini, ada bank yang ketika sudah memberikan KPR, tidak akan mau melepaskan dokumen jaminan sertifikat rumah sebelum pinjaman dilunasi seluruhnya (termasuk biaya-biaya dan dendanya). Sedangkan ada bank yang ketika mau memberikan KPR, harus pegang dokumen jaminan terlebih dahulu.
Kalo dihadapkan pada situasi KPR di bank lama gak mau lepas jaminan sebelum lunas, sementara di bank baru harus ada dokumen dulu sebelum tanda tangan akad, kejadian deh deadlock prosesnya gak bisa lanjut. Hal ini harus dipastikan ke baik bank lama maupun bank baru.
Cari tahu bagaimana teknis takeover KPR di setiap banknya. Mitigasi dan hindari risiko deadlock ini.
3. Pertanyaan Tambahan Terkait Takeover KPR
3.1. Kapan Saat yang Tepat untuk Pindah Bank KPR? (Runi-penelepon)
Kalau menjawab dalam kondisi umum, saat paling tepat untuk memindahkan KPR tentu saja ketika periode bunga fix sudah habis dan tren suku bunga sedang naik seperti saat ini. Seperti panjang lebar gue sampaikan di atas.
Tapi kalo misalkan pun tren suku bunga sedang turun, terkadang bunga KPR gak serta merta ikut turun. Kalau situasinya begini, kita bisa belanja juga di bank-bank lain. Pasti ada yang akan menawarkan bunga lebih murah dengan periode fix tertentu dibandingkan bunga di bank yang sedang kita pakai.
Kalau memang begitu kondisinya, jangan ragu untuk segera pindahkan KPRnya.
3.2. Saya Mahasiswa Semester 1 dengan Gaji Rp. 3 juta/bulan, Berapa Tahun Lagi Bisa Punya Rumah? (@dewagedepadma)
Kalau ditanya berapa tahun lagi bisa mengajukan KPR, bingung juga jawabnya. Tapi yang pasti ada syarat-syarat utama pengajuan KPR yang harus diperhatikan sebagai berikut:
- Minimal gaji untuk pengajuan KPR harus bisa memenuhi ketentuan cicilan KPR < 40% gaji
- Minimal kerja,bisnis atau profesi 2 tahun yg dibuktikan dengan slip gaji atau bukti rekening koran
- Batas usia maksimum waktu pensiun > batas waktu KPR
Kalo misalkan bisa memenuhi itu, kapan aja mau KPR sih gak masalah.
Baca juga: Batas Umur Pegawai Bank
3.3. Bagusnya Umur Berapa Mulai Ambil KPR? (@yohanesapriliawan)
Bagusnya umur berapa mulai ambil KPR? Kalo bisa sih begitu syarat-syarat pengajuan KPRnya terpenuhi, langsung saja ajukan KPRnya. Ga usah ditunda-tunda kalau memang niatnya pengen punya rumah.
Kenapa?
Harga rumah tidak semakin murah dan mumpung tanggungan belum sebanyak (nanti di masa depan), ajukan KPR secepatnya. Tweetkan ini!Baca juga: Batas Umur Pegawai Bank
3.4. Pertimbangan Apa Dalam Memilih Bank untuk KPR? (@actkorean)
Silahkan dibaca postingan ini dari awal :)Baca juga: Batas Umur Pegawai Bank
3.5. Mending Cicil KPR atau Sewa Kontrakan? (@daniugr)
Pertanyaan yang akhir-akhir ini selalu gue denger di mana-mana. Mending nyicil rumah ato nyewa aja?
Nyicil rumah masih menang kemana-mana karena duitnya gak ilang gitu aja. #NyicilRumah vs #NgontrakAja Tweetkan ini!Meskipun biaya antara ngontrak dibandingkan nyicil rumah jauh lebih kecil dan kita bisa dapet tempat yang dekat dengan kantor atau tempat kerja, cicilan rumah akan mewujudkan aset kita. Kalo ngontrak meskipun separuh dari cicilan masih bisa disimpan dan diinvestasikan, tapi separuh lagi hilang.
Ya kecuali memang niatnya dari awal sama sekali gak ada keinginan buat beli rumah. Mau gimana lagi kan?
3.6. Bisa Gak, Takeover Trus Bunga Flat Sampe Selesai? (@Lukasdidid)
Sederhana banget jawabannya ini, BISA!
Tapi mungkin itu bukan maksud dari pertanyaannya Lukas. Maksudnya mungkin bisa gak bunga FIX gak berubah-ubah sampai jangka waktu kreditnya selesai?
Kalo itu pertanyaannya, jawabannya mungkin susah. Gak bisa! Karena akan sangat berisiko buat bank memberikan bunga fix sampai jangka waktu kreditnya selesai.
Kecuali Lukas mau menggunakan bank syariah yang menggunakan margin keuntungan yang langsung ditambahkan ke harga rumah. Margin keuntungan bank syariah ini gak akan berubah sampai jangka waktunya habis. Itu masih mungkin.
KPR syariah akan menggunakan margin keuntungan yang tetap sampai kreidt selesai. Tetapi, rata-rata margin keuntungannya lebih mahal dari bunga KPR konvensional. Tweetkan ini!Kalau bunga flat, lawannya bunga efektif. Baca dulu postingannya kalo belom paham:
3.7. Kalau Bunga Acuan Naik, Apakah Bunga KPR akan Naik?(@pietrawibisono)
Tentu saja! Logikanya, bank kasih pinjaman ke masyarakat menggunakan bunga acuan sebagai dasar penentuan suku bunganya. Bunga acuan ini pengaruhnya ke mana aja sih?
Buat bank konvensional, suku bunga acuan ini adalah biaya paling dasar yang harus dikeluarkan untuk membiayai bisnisnya. Penentuan bunga giro, tabundan dan deposito, pinjam dana ke bank lain dan juga biaya-biaya bunga lain yang harus dikeluarkan, patokannya ya dari bunga acuan.
Bunga kreditnya bank gak akan lebih rendah dari bunga acuan yang ditetapkan sama bank sentral. Bunga acuan bisa dianggep sebagai modal yang harus dikeluarkan sebuah bank. Tweetkan ini!Pasti ngerasain kan, begitu bunga acuan naik, suku bunga kredit bank akan cepet banget naiknya padahal depositonya ya masih segitu-segitu aja. Sedangkan kalo suku bunga turun, deposito bank akan cepet banget ngikutin sementara kreditnya ya tetep segitu-segitu aja. *ihik
Kesimpulan: Apakah Tren Kenaikan Bunga Merupakan Saat yag Tepat untuk Memindahkan KPR ke Bank Lain?
Sebagai kesimpulan, kalau pertanyaannya seperti di atas, tentu saja tren kenaikan suku bunga merupakan saat yang tepat untuk memindahkan KPR ke bank lain. Tentu saja dengan alasan utama di bank lain bisa mendapatkan suku bunga yang lebih rendah tetap dengan jangka waktu tertentu.
Tapi tentu saja, untuk mau takover ke bank lain gak mesti nunggu tren suku bunga naik. Apabila ada bank yang menawarkan takeover KPR yang dengan segudang promo, jangan ragu untuk mempertimbangkannya.
The most recent post:
- PPN Naik Jadi 12%, Apa Pengaruhnya untuk Keuangan Pribadi dan FIRE?Pemerintah telah menetapkan kebijakan baru terkait kenaikan PPN 12% yang akan diterapkan pada 2025 nanti. Konon, kebijakan ini merupakan bagian dari upaya meningkatkan penerimaan negara untuk mendukung pembangunan dan menjaga stabilitas anggaran. So, gimana nih, tanggapan kamu? Kenaikan PPN 12% ini sih sudah pasti akan ngefek ke berbagai aspek kehidupan sehari-hari kita. Terutama, dampaknya yang
- Gaya Hidup Frugal Living: Seberapa Efektif untuk Mencapai FIRE?Konon, salah satu gaya hidup yang cocok untuk diterapkan kalau kamu kepengin FIRE adalah frugal living. Kenapa? Ya, itu sih yang mau kita bahas di artikel ini. FIRE itu kalau dipikir-pikir memang tuntutannya besar. Ya, gimana enggak besar. Kan kamu mau pensiun dini. Mau bebas finansial. Nantinya, kamu akan hidup cukup panjang di masa pensiun.
- Tip Menabung Sederhana dan Efisien untuk FIRE yang Bisa Kamu CobaMencapai kebebasan finansial dan bisa pensiun lebih awal atau FIRE butuh strategi yang tepat. Salah satu kunci utamanya adalah tip menabung yang sederhana dan efisien. Dengan cara menabung yang terarah, proses menuju kebebasan finansial bisa menjadi lebih mudah dan terjangkau untuk diwujudkan. Banyak orang berusaha menabung, tetapi sering kali merasa kesulitan menjaga konsistensi atau menentukan
- Panduan Beli Saham untuk Pemula yang Ingin Mencapai FIREBagi banyak pemula, memahami cara beli saham pemula adalah kunci untuk membangun portofolio yang kuat dan berkelanjutan. Apalagi kalau pengin manfaatin saham sebagai instrumen untuk mencapai FIRE. Langkah awal yang tepat dalam investasi saham nanti bisa bantu untuk memaksimalkan potensi keuntungan sambil mengelola risiko dengan baik. Investasi saham juga memberikan peluang untuk mengembangkan dana secara
- Evaluasi Risiko dalam Menyusun Strategi Financial IndependenceSemua yang ada dalam hidup selalu mengandung risiko dan konsekuensi. Apalagi hal besar kayak punya tujuan keuangan financial independence. Financial independence adalah tujuan yang diidamkan banyak orang untuk mencapai kebebasan finansial tanpa ketergantungan pada pekerjaan tetap. Namun, perjalanannya panjang, Kawan. Bukan tanpa tantangan. Banyak faktor yang dapat menghambat atau bahkan menggagalkan rencana, terutama kalau kamu
Bandingkan saja ya antara bunga KPR yang ditawarkan antara bank satu dengan bank lainnya, termasuk dengan bunga KPR bunga di bank yang sekarang.
Ketika mempertimbangkan untuk memutuskan mau memindahkan kredit dengan takeover KPR bank lain, jangan lupa untuk meminta secara terperinci biaya-biaya apa saja yang akan dikenakan dan bagaimana kemungkinan nanti apabila mau ditakeover lagi oleh bank lain.
Selain itu Jangan lupa juga untuk meminta simulasi angsuran untuk mendapatkan gambaran gimana angsurannya.
Siapa bilang kredit rumah itu murah? Tapi ada kok pilihan-pilihan lain buat beli rumah selain pake kredit.
Baca juga: Alternatif Pembayaran Properti Selain KPR
