KPR

Suku Bunga Naik, Saatnya Pindahkan KPR Ke Bank Lain?

“Aduhhh! Rasanya pengen deh memindahkan kredit rumah gue ke bank lain! Gilak angsurannya di bank yang sekarang naik gak kira-kira!”,

Siti merepet di suatu obrolan menuju Bandung. Siti, tentu saja bukan nama sebenarnya layaknya Mawar yang kerap dipakai sebagai nama samaran korban. #HalahGakPenting.

Jangan-jangan, lu yang lagi baca postingan ini adalah salah satu Siti di luar sana? Angsuran kredit pemilikan rumah alias KPR tiba-tiba melonjak tinggi!

Yang dulunya masih ke sisa Rp. 3-4 jutaan di akhir bulan tiba-tiba aja duit gak ada bekasnya. Semua dipake buat nyicil rumah. #GakHeran #TambahEngap 

Gue diundang sama CNBC Indonesia dan bahas tentang ini di acara #InvesTime CNBC Indonesia. Video singkat YouTubenya bisa kalian simak di marih:

Video singkat #InvestTime

Kalo pengen tahu artikel lengkap dan video penuh berdurasi sejam-nya bisa dibuka langsung webnya CNBC Indonesia.

Sementara itu, buat kalian yang masih galau mau beli rumah tapi bingung gimana bayar DP-nya, baca dulu deh yang ini:

Nah, postingan blog ini mau ngebahas lengkap apa yang gue obrolin bareng Mbak Maria, hostnya CNBS kemaren.

Daftar Isi:

Tren Suku Bunga dan Periode Fix Rate
~ Tren Kenaikan Suku Bunga
~ Ketika Bunga Fix Berakhir
Pindah Bank dan Pertimbangannya
~ Persyaratan di Bank Baru
~ Program yang Ditawarkan Bank Baru
~ Biaya Penalti di Bank Lama
~ Biaya-biaya Lain Terkait KPR
~ Teknis Takeover antar Dua Bank

Pertanyaan Tambahan Terkait Takeover
~ Saat Tepat Pindah Bank KPR
~ Berapa Lama Lagi Mahasiswa bisa Mengajukan KPR?
~ Umur Berapa Bisa Sebaiknya Mulai KPR?
~ Apa Saja Pertimbangan Memilih Bank KPR?
~ Mending Cicil KPR atau Sewa Aja?
~ Bisakah Takeover Bunga Flat Terus?
~ Ketika Suku Bunga Acuan Naik?

Kesimpulan: Haruskah Takeover KPR ke Bank Lain?

Tren Suku Bunga Naik dan Habisnya Periode Fix Rate

Apakah ada yang bisa dilakukan untuk cicilan rumah yang tiba-tiba naik ini? Ataukah kita harus pasrah bayar terus sampai habis?

Kan mayan ya duit selisih kenaikan cicilan KPRnya bisa dipake buat belanja-belanja. Apalagi kalo buat belanja saham. 

Buat yang lagi bernafas dalam kubur indahnya KPR, ada yang namanya refinancing atau lazim disebut take-over. KPR yang sekarang bikin hidup terasa engap, bisa kalian pindahin ke bank lain.

Tentunya dengan harapan bunga dan biaya di bank lain akan lebih murah. Hasil akhirnya kan cicilan tiap bulannya bakalan lebih kecil. Jadi lebih lega dalam menjalani hidup.

Kenaikan drastis cicilan KPR ini terutama terjadi karena bunga di perbankan Indonesia sedang dalam tren naik dan belum ada tanda-tanda akan berhenti. Tweetkan ini!

Kenapa gitu? Stay tune di postingan ini. Bakalan panjang! 😛

kembali ke atas

Tren Kenaikan Suku Bunga

Suku bunga Bank Indonesia periode 2005 - 2016
Suku bunga Bank Indonesia periode 2005 – 2016

Bagian ini sih gak wajib kalian  baca. Cuman buat tambahan pengetahuan aja kenapa kok suku bunga naik. 😀

Gue coba sedikit bahas situasi dan kondisi sekarang waktu postingan ini ditulis ya dengan bahasa sesederhana mungkin dah.

Jadi dimulai dari 2008 waktu ada krisis kredit perumahan (sub prime mortgage crisis) di Amrik dulu itu. Karena krisis itu suku bunganya Amerika mendekati hampir 0%. Tujuannya apa? Buat meringankan beban usaha. Waktu itu sampe beberapa tahun lalu, minjem duit dollar di Indonesia aja bisa cuma 1% koma sekian sampe paling banter 2%an lah.

Beberapa tahun belakangan ini, situasi ekonomi di Amrik sudah mulai membaik yang diiringi dengan kenaikan inflasi. Salah satu cara ngendaliin inflasi ya dengan naikin suku bunga kan. Sekarang suku bunganya Dollar Amerika sudah di atas 2%.

Begitu suku bunga di Amrik naik, Indonesia pun mau gak mau harus ikutan menaikkan suku bunga untuk menjaga stabilitas nilai tukar. Tweetkan ini!

Kenapa? Banyak duit dollar di sistem perekonomian Indonesia. Kalo nyimpen di Amrik bedanya gak jauh-jauh amat sama Indonesia sementara di sna lebih aman, orang yang punya dollar pun akan milih cabut duit dari Indonesia dan simpen di Amrik kan ya. Gue sih gitu. 

Makanya pemerintah Indonesia beberapa bulan terakhir juga ikutan naikin suku bunganya. Nah kalo trennya sedang turun kebalikan dari sekarang, coba baca postingan di bawah ini:

kembali ke atas

Ketika Periode Bunga Fix Berakhir

Kenapa pembahasan tentang take-over ini jadi seru? Karena adanya perubahan periode bunga fix menjadi floating. 

Biasa kan promo KPR ada yang  kasih bunga fix selama beberapa tahun/periode tertentu. Begitu habis baru akan jadi floating. Nah kalo periode fix berakhir, lanjut floating ngikutin bunga yang berlaku di pasar, pas tren suku bunga naik kek sekarang langsung lah bikin terkejut. 

Kenapa? Karena bunga floating di saat kondisi market lagi tren kenaikan bunga begini, beda bunganya bisa jauh! Kalo fixnya di kisaran 6%-7%, begitu berubah jadi floating bisa sampe 12%an loh!

Kalo sudah kek gini, yang biasanya bayar angsuran Rp. 5 jutaan bisa-bisa naik nambah sejuta-dua juata. Kalo duit segitu kan mayan ya bokk?

kembali ke atas

Suku Bunga Naik! Saatnya Pindah KPR ke Bank Baru! Apa Saja Pertimbangannya?

Persyaratan KPR dari Bank Baru

Mungkinkah KPR tanpa DP berdasarkan ketentuan LTV
Mungkinkah KPR tanpa DP berdasarkan ketentuan LTV

Yadong, persyaratan dari bank baru ini yang pertama kali wajib dicermati.

Apa saja dokumentasi apa saja yang dibutuhkan, jenis pekerjaan, gaji, penghitungan join income untuk yang sudah punya pasangan dan mau ngajuin KPR bareng.

Meskipun kalo sudah punya KPR, kemungkinan akan lebih mudah diapprove sama bank yang baru tempat kalian mau mindahin KPRnya, syarat-syarat ini harus tetap diperhatikan. Siapa tahu ternyata hal yang memberatkan di bank sebelumnya ternyata tidak menjadi syarat utama di bank yang baru.  

Kayak misalkan ada keharusan menyimpan dana sekian rupiah di rekening bank sebelumnya, di bank yang baru gak ada. Duitnya jadi bisa dipakai untuk yang lain kan?

kembali ke atas

Program yang Ditawarkan Bank Baru

Seharusnya  nih, orang mengalihkan pinjaman ke bank baru karena iming-iming bunga yang lebih kecil ato karena ada program-program lain yang ditawarkan sama bank yang baru. Salah satu contohnya adanya periode fix lagi di bank yang baru kalau kita mengalihkan KPR ke sana. 

Dengan adanya fix rate lagi selama beberapa periode, kita akan bisa menikmati lagi kepastian jumlah angsuran selama beberapa periode. 

rumah-merah-ruang-keluarga-honje

Atau apakah ada perpanjangan tenor di bank yang baru tempat kita akan alihkan pinjman. Jadi kalo misalkan sekarang sudah punya KPR dengan tenor 10 tahun, fix 3 tahun. Setelah periode fix berakhir ditawarkan sama satu bank buat takeover. Apakah periode takeovernya itu hanya melanjutkan sisa 7 tahun atau apakah bisa jadi 10 tahun lagi?

Memang rasanya bakalan jadi rauwis-uwis kalo tenornya dipanjangin lagi. Tapi dengan periode yang lebih panjang, cicilan kan jadi lebih kecil apabila tidak ada penambahan periode cicilan. Ya gak?

Eh ternyata periode gak bisa nih nambah. Nah, apakah kemudian bank yang baru nawarin penambahan plafon limit kredit?

Okelah dengan tambahan jumlah kreditnya dan jangka waktu yang gak nambah, cicilan akan lebih berat, tapi duit yang diterima bisa dipergunakan buat renovasi rumah yang akhirnya akan meningkatkan nilai rumah. 

Begitu kalian mau memutuskan buat jual rumah, harga rumahnya bisa jadi naik signifikan. 

Program-program yang ditawarkan bank yang baru, bisa jadi pemanis signifikan buat kita mindahin KPR. Psstt... yang rajin nanya ke marketingnya ya. 😀 Tweetkan ini!
kembali ke atas

Biaya Penalti dari Bank Lama

Sebelum memutuskan untuk memindahkan KPR ke bank lain dengan bunga lebih murah, harus dipastikan apakah akan ada penalti dari bank sebelumnya untuk pelunasan dipercepat. Jangan sampai kaget kalo sampai harus kena penalti.

Yakin gak mau obligasi ritel dan tetep simpen di tabungan?

Biasanya sih ya, biaya penalti ini sudah disampaikan di awal waktu proses pengajuan. Cuman kadang karena sudah saking terburu nafsunya beli rumah, gagal memerhatikan detail-detail kecil ini.

Tapi seharusnya sih nilai penalti ini gak besar dan bahkan setelah ditambahkan nilai penalti ini, biaya yang harus ditanggung setelah takeover masih lebih murah dibandingkan harus meneruskan di bank yang lama.

kembali ke atas

Biaya-biaya Takeover KPR di Bank Baru

Dalam proses KPR, umunnya akan ada biaya provisi, administrasi, pengikatan dan juga asuransi yang akan menambah ke biaya-biaya yang harus kita keluarkan. Harga rumah yang tertera di price list developer belom termasuk biaya-biaya itu. 

Pastikan bagaimana biaya-biaya takeover di bank baru. Karena biaya provisi, pengikatan dan asuransi akan ditentukan oleh jumlah limit kredit yang diberikan. Tweetkan ini!

Biaya Provisi misalnya, pada praktek umum yang ada di perbankan, nilai provisi sebesar 1% dari nilai kredit yang diberikan kepada kita. Jadi kalo harga rumahnya Rp. 1 milyar, biaya provisinya sendiri bisa sampe Rp. 10 Juta! Nah kalo misalkan mau takeover ke bank lain, trus kena biaya provisi lagi ya itu harus kita bayar lagi. 

Biaya pengikatan dan biaya administrasi juga berpotensi jadi biaya yang memberatkan untuk proses takeover. Terutama biaya pengikatan yang berkaitan erat dengan penggunaan notaris dalam proses akad kreditnya. 

Besarnya berapa tarif notaris untuk pengikatan KPR ini? Berbeda-beda antara satu notaris dengan notaris lainnya. Besaran nilainya didasarkan pada harga rumah yang dibeli. 

Biaya asuransi kerugian untuk rumah dan asuransi jiwa untuk nasabah pasti juga harus dipertimbangkan. Asuransi kerugian untuk rumah ini biasanya untuk cover kalau misalkan terjadi bencana atau kebakaran. Sementara itu, asuransi jiwa untuk pemegang kredit untuk menjaga risiko yang membayar cicilan meninggal dunia. 

Kalau nyicil rumahnya pas kita single, biaya asuransinya ya buat kita sendiri. Tapi kalo nyicilnya pake itungan join income sama pasangan, biaya asuransinya ya harus bisa cover dua orang. 

kembali ke atas

Proses dan Teknis Takeover antar Dua Bank

Satu lagi yang gak kalah penting buat dicari tahu pas manteman sekalian mau memindahkan KPR ke bank lain: kemudahan proses teknis takeovernya. Karena terkadang proses ini yang akan lebih memakan waktu dibandingkan prose lainnya kalau ternyata antara bank yang lama dan bank yang baru berbeda ketentuan. 

Bunga Kertas di Area Glamping Ciwidey Legok Kondang
Bayangkan Pemandangan Indah Ketika Takeover Biar Gak Stress

Jadi gini, ada bank yang ketika sudah memberikan KPR, tidak akan mau melepaskan dokumen jaminan sertifikat rumah sebelum pinjaman dilunasi seluruhnya beserta biaya dan dendanya. Sedangkan ada bank yang ketika mau memberikan KPR, harus pegang dokumen jaminan terlebih dahulu. 

Kalo dihadapkan pada situasi KPR di bank lama gak mau lepas jaminan sebelum lunas, smeentara di bank baru harus ada dokumen dulu sebelum tanda tangan akad, akan kejadian deh deadlock gak bisa gerak. Hal ini harus dipastikan ke baik bank lama maupun bank baru. 

Cari tahu bagaimana teknis takeover sebelum akhirnya memutuskan melakukannya. Mitigasi risiko deadlock ini. 

kembali ke atas

Pertanyaan Tambahan Terkait Takeover KPR

Kapan Saat yang Tepat untuk Pindah Bank KPR? (Runi-penelepon)

Kalau menjawab dalam kondisi umum, saat paling tepat untuk memindahkan KPR tentu saja ketika periode bunga fix sudah habis dan tren suku bunga sedang naik seperti saat ini. Seperti panjang lebar gue sampaikan di atas. 

Tapi kalo misalkan pun tren suku bunga sedang turun, terkadang bunga KPR gak serta merta ikut turun. Kalau situasinya begini, kita bisa belanja juga di bank-bank lain. Pasti ada yang akan menawarkan bunga lebih murah dengan periode fix tertentu dibandingkan bunga di bank yang sedang kita pakai. 

Kalau memang begitu kondisinya, jangan ragu untuk segera pindahkan KPRnya. 

kembali ke atas

Saya Mahasiswa Semester 1 dengan Gaji Rp. 3 juta/bulan, Berapa Tahun Lagi Bisa Punya Rumah? (@dewagedepadma)

Kalau ditanya berapa tahun lagi bisa mengajukan KPR, bingung juga jawabnya. Tapi yang pasti ada syarat-syarat utama pengajuan KPR yang harus diperhatikan sebagai berikut:

  1. Minimal gaji untuk pengajuan KPR harus bisa memenuhi ketentuan cicilan KPR < 40% gaji 
  2. Minimal kerja,bisnis atau profesi 2 tahun yg dibuktikan dengan slip gaji atau bukti rekening koran
  3. Batas usia maksimum waktu pensiun > batas waktu KPR

Kalo misalkan bisa memenuhi itu, kapan aja mau KPR sih gak masalah.

kembali ke atas

Bagusnya Umur Berapa Mulai Ambil KPR? (@yohanesapriliawan)

Bagusnya umur berapa mulai ambil KPR? Kalo bisa sih begitu syarat-syarat pengajuan KPRnya terpenuhi, langsung saja ajukan KPRnya. Ga usah ditunda-tunda kalau memang niatnya pengen punya rumah. 

Kenapa?

Harga rumah tidak semakin murah dan mumpung tanggungan belum sebanyak (nanti di masa depan), ajukan KPR secepatnya. Tweetkan ini!
kembali ke atas

Pertimbangan Apa Dalam Memilih Bank untuk KPR? (@actkorean)

Silahkan dibaca postingan ini dari awal 🙂

kembali ke atas

Mending Cicil KPR atau Sewa Kontrakan? (@daniugr)

Pertanyaan yang akhir-akhir ini selalu gue denger di mana-mana. Mending nyicil rumah ato nyewa aja? 

Nyicil rumah masih menang kemana-mana karena duitnya gak ilang gitu aja. #NyicilRumah vs #NgontrakAja Tweetkan ini!

Meskipun biaya antara ngontrak dibandingkan nyicil rumah jauh lebih kecil dan kita bisa dapet tempat yang dekat dengan kantor atau tempat kerja, cicilan rumah akan mewujudkan aset kita. Kalo ngontrak meskipun separuh dari cicilan masih bisa disimpan dan diinvestasikan, tapi separuh lagi hilang. 

Ya kecuali memang niatnya dari awal sama sekali gak ada keinginan buat beli rumah. Mau gimana lagi kan?

kembali ke atas

Bisa Gak, Takeover Trus Bunga Flat Sampe Selesai? (@Lukasdidid)

Sederhana banget jawabannya ini, BISA!

Tapi mungkin itu bukan maksud dari pertanyaannya Lukas. Maksudnya mungkin bisa gak bunga FIX gak berubah-ubah sampai jangka waktu kreditnya selesai? 

Kalo itu pertanyaannya, jawabannya mungkin susah. Gak bisa! Karena akan sangat berisiko buat bank memberikan bunga fix sampai jangka waktu kreditnya selesai. 

Kecuali Lukas mau menggunakan bank syariah yang menggunakan margin keuntungan yang langsung ditambahkan ke harga rumah. Margin keuntungan bank syariah ini gak akan berubah sampai jangka waktunya habis. Itu masih mungkin.

KPR syariah akan menggunakan margin keuntungan yang tetap sampai kreidt selesai. Tetapi, rata-rata margin keuntungannya lebih mahal dari bunga KPR konvensional. Tweetkan ini!

Kalau bunga flat, lawannya bunga efektif. Baca dulu postingannya kalo belom paham:

kembali ke atas

Kalau Bunga Acuan Naik, Apakah Bunga KPR akan Naik?(@pietrawibisono)

Tentu saja! Logikanya, bank kasih pinjaman ke masyarakat menggunakan bunga acuan sebagai dasar penentuan suku bunganya. Bunga acuan ini pengaruhnya ke mana aja sih? 

Buat bank konvensional, suku bunga acuan ini adalah biaya paling dasar yang harus dikeluarkan untuk membiayai bisnisnya. Penentuan bunga giro, tabundan dan deposito, pinjam dana ke bank lain dan juga biaya-biaya bunga lain yang harus dikeluarkan, patokannya ya dari bunga acuan. 

Bunga kreditnya bank gak akan lebih rendah dari bunga acuan yang ditetapkan sama bank sentral. Bunga acuan bisa dianggep sebagai modal yang harus dikeluarkan sebuah bank. Tweetkan ini!

Pasti ngerasain kan, begitu bunga acuan naik, suku bunga kredit bank akan cepet banget naiknya padahal depositonya ya masih segitu-segitu aja. Sedangkan kalo suku bunga turun, deposito bank akan cepet banget ngikutin sementara kreditnya ya tetep segitu-segitu aja. *ihik

kembali ke atas

Kesimpulan: Apakah Tren Kenaikan Bunga Merupakan Saat yag Tepat untuk Memindahkan KPR ke Bank Lain?

Sebagai kesimpulan, kalau pertanyaannya seperti di atas, tentu saja tren kenaikan suku bunga merupakan saat yang tepat untuk memindahkan KPR ke bank lain. Tentu saja dengan alasan utama di bank lain bisa mendapatkan suku bunga yang lebih rendah tetap dengan jangka waktu tertentu.

Tapi tentu saja, untuk mau takover ke bank lain gak mesti nunggu tren suku bunga naik. Apabila ada bank yang menawarkan takeover KPR yang dengan segudang promo, jangan ragu untuk mempertimbangkannya. 

Sebagai contoh saja, ini perbandingan tiga KPR dengan bunga anuitas yang mengenakan 3 bunga berbeda. Bandingkan total bunga untuk pinjaman sebesar Rp. 500 juta selama 7 tahun untuk bunga 14,6%, 12% dan 9%:

Perhatikan gak bagaimana signifikan bedanya antara satu dan lainnya? Padahal beda bunganya hanya sekitar 2%-an. 

Ketika mempertimbangkan untuk memutuskan mau memindahkan krredit dengan takeover KPR bank lain, jangan lupa untuk mekinta secara terperinci biaya-biaya apa saja yang akan dikenakan dan bagaimana kemungkinan nanti apabila mau ditakeover lagi oleh bank lain.

Selain itu Jangan lupa juga untuk meminta simulasi angsuran untuk mendapatkan gambaran gimana angsurannya. 

Siapa bilang kredit rumah itu murah? Kalo mau pilih alternatif lain selain kredit, coba baca postingan di bawah ini:

kembali ke atas
Advertisements

Psst... Rugi loh, habis baca gak komen. ;)

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Ad Blocker Detected

Saya menyajikan blog ini dan segala isinya gratis. Untuk mendukungnya, iklan ditampilkan di blog ini. Mohon dukungannya untuk mendisable ad blocker yang dipakai di bwosernya ya. Terimakasih! (^_^)

Refresh